Condominio senza amministratore

L'Amministratore di condominio – Il condominio minimo.

La Riforma del Condominio, tra le varie novità, ha modificato l’art. 1129 c.c., introducendo il limite minimo di nove condomini per la nomina di un amministratore.
"Art. 1129. - (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). - Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'Autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario".

Cosa succede nel caso il numero dei condomini sia meno di nove?

La mancanza dell'amministratore non fa venir meno gli obblighi, anche fiscali e le responsabilità civili e penali connesse all'amministrazione del condominio. La stessa legge di riforma del condominio prevede che, in caso di mancanza dell'amministratore, "sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore". In altre parole, la medesima legge che ha previsto che non sia obbligatoria la presenza dell'amministratore nei condomini con meno di nove condomini, ha previsto indirettamente che un referente dovrà esserci sempre e comunque.

Sotto il profilo fiscale, anche in mancanza di un amministratore, il condominio resta sostituto di imposta nel caso di pagamento delle ritenute di acconto, come pure resta tenuto a presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi. Inoltre il codice fiscale va ugualmente comunicato al fornitore di energia elettrica, come anche va fornito a chiunque venda un bene o esegua una prestazione per il condominio e deve emettere fattura come per legge. Altra conseguenza in caso di mancata apertura del codice fiscale sarà l’impossibilità di usufruire delle detrazioni fiscali per lavori sulle parti comuni. Il condominio, infatti, indipendentemente dalla presenza o meno di un amministratore continua ad esistere, anche fiscalmente. L'aspetto fiscale, infatti, è determinato dall’apertura di un codice fiscale. Se questo non è mai stato aperto, il condominio è ancora inesistente per il fisco; se questo è stato attribuito tramite il vecchio amministratore non riconfermato, verrà associato al condomino che prende in carica la gestione e lega i propri dati all'Agenzia delle Entrate in fase di registrazione, diventando di fatto il rappresentante legale del condominio con conseguenti responsabilità civili e penali.

L’obbligo di nominare all’amministratore quando i condomini sono più di otto non significa divieto di nomina quando il numero dei condomini è inferiore, ma significa semplicemente che quando i condomini sono 9 o più non c’è possibilità di scelta tra la nomina dell’amministratore o meno ma si è in presenza di atti dovuti, in questo senso obbligatori, cioè senza discrezionalità per l’assemblea e l’autorità giudiziaria. Quindi, quando i condomini sono più di otto, in caso di ricorso all’autorità giudiziaria si dovrà solo provare l’impossibilità o l’inerzia dell’assemblea per chiedere all’autorità giudiziaria la nomina dell’amministratore e la nomina è dovuta, senza altra valutazione discrezionale.

Quando i condomini sono meno di nove non è vietata la nomina di un amministratore, ma l’assemblea ha facoltà di scelta perché c’è facoltà e discrezionalità e la decisione dell’assemblea dipenderà dal caso concreto e dalla complessità della gestione. In questo caso, quindi, l’assemblea ha la facoltà di nominare un amministratore e i medesimi soggetti che compongono l’assemblea di condominio hanno la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria per avere la nomina dell’amministratore, provando non solo l’inerzia o il blocco dell’assemblea, ma anche la necessità di un amministratore e, di conseguenza, l’impossibilità di una gestione non formale o amichevole per la complessità della gestione del condominio.

La legge contempla questa eventualità in quanto gli stabili con meno di nove condomini sono più facilmente gestibili sotto i diversi aspetti, anche senza l’istituzione di una figura di rappresentanza formale, ma se da un lato la scelta di rinunciare alla figura dell'amministratore, a cui spettano specifiche funzioni, comporta un certo risparmio, dall’altro occorre valutare gli oneri e i rischi che possono derivare dalla mancanza dell'amministratore, come le situazioni di disaccordo e indecisione che possono minare la pacifica convivenza.  Nel caso, poi, in cui non venga nominato un rappresentante interno, la responsabilità civile e penale rimarrà divisa equamente tra tutti i condomini; eventuali utenze dovranno essere aperte a nome di un condomino e non a nome del fabbricato, con la relativa responsabilità che ne segue.

Di solito diventa necessario procedere alla nomina dell'amministratore giudiziario quando l'assemblea del condominio, per inerzia o per contrasti interni, non riesce a nominare un amministratore; si tratta di situazioni che si verificano spesso nella realtà, si pensi all'ipotesi nella quale per nominare l'amministratore servono i millesimi di un proprietario, il quale è restio a nominare l'amministratore perché, ad esempio, è moroso e quindi è cosciente che facendo nominare l'amministratore riceverà i decreti ingiuntivi per il pagamento delle spese condominiali, oppure, si potrebbe pensare all'ipotesi in cui il vecchio amministratore si dimette e l'assemblea, per inerzia, non si riunisce e non nomina un sostituto.
L'amministratore giudiziario dovrà seguire gli identici adempimenti dell'amministratore di nomina assembleare, come ad esempio, compilare l'anagrafe condominiale, tenere il libro della contabilità e soprattutto dovrà procedere alla riscossione anche tramite decreto ingiuntivo delle quote condominiali.

La realtà è che, di fatto, oggi l'amministratore di condominio è necessario sempre, anche nei condomini minimi, costituiti da due o tre proprietari, a meno che uno dei medesimi non accetti di caricarsi volontariamente (e gratuitamente) delle responsabilità annesse all'amministrazione di fatto del condominio, senza peraltro avere nessuno dei poteri dell'amministratore.