L'Assemblea decide sulle cose comuni.
L’assemblea fa il bello ed il cattivo tempo, ossia i condomini possono fare il bello ed il cattivo tempo nella gestione delle cose di loro proprietà. In questo contesto, pertanto, partecipare alle assemblee non è un’inutile seccatura ma un atto necessario a determinare le scelte riguardanti la gestione del condominio per poi non lamentarsi di doverle subire senza comprenderne il perché.
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Nuove maggioranze per le delibere in Assemblrea.
La riforma del condominio, attuata con la Legge
11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del
condominio negli edifici", ha portato al passo con i tempi la
disciplina degli immobili in condominio, regolamentata dal codice
civile del 1942.
Le nuove disposizioni, recependo la giurisprudenza formatasi negli
anni, consolidano le decisioni più recenti della Corte di
Cassazione in materia condominiale.
Uno degli aspetti rilevanti della riforma è la fissazione di nuove
maggioranze per le delibere in Assemblea.
Finalità dell'anagrafe condominiale. Come
sappiamo,il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6,
c.c.) è uno dei quattro registri (insieme a quello dei verbali, di
contabilità e di nomina e revoca) che l'amministratore deve curare
e mettere a disposizione dei condomini per la libera
consultazione.
Si tratta, nello specifico, di una sorta di “carta di identità” del
fabbricato, contenente le notizie anagrafiche e patrimoniali
essenziali utili per
identificare tutti i partecipanti al condominio.
Quali strumenti
a disposizione del condominio e dell'amministratore contro il
malcostume di chi lascia che i cani espletino i propri
bisogni imbrattando le parti condominiali?
Nel
raffronto tra i due contrapposti interessi, quello all'espletamento
dei bisogni dei cani d'affezione e quello dei proprietari dei beni
imbrattati, entrambi meritano attenzione e vanno coltivati nel
rispetto reciproco.
Nella specie, ci occuperemo degli aspetti giuridici della questione
quando si verifica all'interno del
condominio.
In particolare, ci riferiamo ai casi in cui le parti condominiali
sono chiuse al
pubblico e dunque sono utilizzabili solo dai
condòmini.
È lecito
fotografare il vicino che viola le regole?
La
convivenza in condominio spesso è impegnativa. Non tutti rispettano
le regole ed alcuni si ergono a tutori del regolamento condominiale
scegliendo strade poco ortodosse. Esaminiamo brevemente
quali condotte sono lecite e quali possono comportare conseguenze,
anche penalistiche.
Computo del periodo per il quale acquirente e
venditore rispondono solidalmente.
E' il condominio, il quale invochi in giudizio la
responsabilità solidale dell'acquirente per le spese di
straordinaria manutenzione, ad essere gravato della prova dei fatti
costitutivi del proprio credito, fra i quali
è certamente compresa l'inerenza della spesa all'anno in corso o a
quelle precedente al subentro del nuovo proprietario.
L'assemblea non può assegnare in via esclusiva i posti
auto condominiali.
L'uso del posto auto condominiale può essere
regolamentato dall'assemblea, così come questa può decidere di
destinare un'area comune a tale scopo (es. cortile), ma non può
deliberare a maggioranza di assegnarne l'uso in via esclusiva ed
per un tempo indeterminabile ad uno condomino o più
condòmini.
Nella Legge di
Stabilità 2017 è stata prorogata al 31.12.2017 la detrazione del
65% prevista per gli interventi di risparmio energetico per le
abitazioni mentre quelli relativi alle parti comuni degli
edifici condominiali sono invece stati prorogati fino al
2021.
Oltre a queste, sono state inserite alcune nuove disposizioni tese
a rafforzare la detrazione per gli interventi sulle parti comuni
condominiali:
la detrazione del 70% (anziché 65%) per le spese sostenute dal
01.01.2017 al 31.12.2021 per interventi di riqualificazione
energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che
interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al
25% della superficie disperdente lorda dell'edificio stesso; la
detrazione del 75% (anziché 65%) per le spese sostenute per
interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli
edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione
energetica invernale e estiva, e che conseguano almeno la qualità
media di cui al Decreto del 26.06.2015 ed altre novità...
Adeguamento dell'autorimessa alle norme
antincendio
Dopo che i vigili del fuoco hanno bocciato l'autorimessa è scattata
l'inibitoria per l'inerzia dei residenti.
“Il sindaco è l'autorità locale di pubblica sicurezza
e ben può emettere un'ordinanza contingibile e urgente per tutelare
l'incolumità dei cittadini laddove emerge che sono molto in ritardo
i lavori per l'adeguamento dell'autorimessa alle norme
antincendio.
Decisiva in proposito la bocciatura dei
vigili del fuoco che rilevavano i rischi per chi risiedeva e
lavorava nell'area”.
Questo è il principio
di diritto espresso dal TAR Lombardia con la sentenza n. 2042 del 7
novembre 2016 in merito all'uso dei garage in condominio.
Cosa fare se
durante i lavori di ristrutturazione l'appartamento di sotto
subisce danni?
Chi è responsabile se nel corso dei lavori di
ristrutturazione di un appartamento in condominio l'unità
immobiliare sottostante subisce danni?
Al riguardo è bene precisare che l'imputazione della responsabilità
riguarda casi analoghi, ossia quelli in cui:
a) i danni alle unità immobiliari di proprietà
esclusiva provengano da lavori su parti comuni;
b) i danni
alle parti comuni siano conseguenza di opere eseguite in
porzioni di piano di proprietà esclusiva.
Il condominio
minimo.
La Riforma del Condominio, tra le varie novità, ha
modificato l’art. 1129 c.c., introducendo il limite minimo di nove
condomini per la nomina di un amministratore.
Ma cosa succede nel caso il numero dei condomini è inferiore
a nove? La mancanza dell'amministratore non fa venir meno gli
obblighi, anche fiscali e le responsabilità civili e penali
connesse all'amministrazione del condominio. La stessa legge di
riforma del condominio, in caso di mancanza dell'amministratore, ha
previsto indirettamente che
un referente dovrà esserci sempre e comunque.
Regolamento di condominio - Istruzioni per
l'uso.
L’adozione di un regolamento di condominio è obbligatoria se
il numero dei condomini è superiore a 10. La Legge, tuttavia,
nell’imporre quest'obbligo non stabilisce una sanzione per la sua
mancata esecuzione e pertanto, in assenza di un regolamento, anche
se obbligatorio, i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle
norme che disciplinano in
generale l’uso
delle cose comuni.
Decoro
architettonico e cambio del colore della facciata.
In tema di decoro architettonico di un edificio in
condominio può ritenersi lecita la deliberazione
dell'assemblea condominiale con la quale sia stato deciso
il cambio del colore
della facciata dell'edifici.
Quando
scatta l'obbligo delle verifiche strutturali sugli edifici
esitenti?
Niente obbligo di verifiche strutturali sugli edifici esistenti a
meno che non si sia in presenza di danni o evidenti sintomi, in
base alle norme tecniche
sulle costruzioni
entrate in vigore il primo luglio 2009.
Locazione,
cosa succede se una delle parti del contratto viene
meno.
I contratti, solitamente, hanno effetto solamente tra le parti che
li stipulano (art. 137e c.c.).
La locazione, però, coinvolge aspetti molto delicati. Insomma se
una delle parti del contratto viene meno, è possibile affermare che
per ciò solo il contratto deve intendersi risolto?
Assolutamente no.
Insomma nell'ambito della locazione è possibile parlare di
successione nel contratto.
Bonifico bancario: quanto è importante la
ricevuta.
Che si utilizzi il così detto bonifico on-line, oppure quello
classico per il tramite di sportello bancario, la domanda è sempre
la stessa: qual è il valore della ricevuta dell'operazione –
altrimenti
nota anche come
ordine di bonifico – rilasciata dal proprio istituto di
credito?
Ecco cosa succede
quando l'inquilino danneggia l'immobile in
locazione.
Quando i danni non
paiono riconducibili al normale uso della cosa scatta il
risarcimento del danno a carico dell'inquilino
Gravi difetti
di costruzione di un edificio, la norma di legge che
disciplina la responsabilità dell'appaltatore si applica anche ai
casi di lavori di manutenzione degli immobili?
Trasformare un giardino condominiale in spazio di
manovra per le auto: è possibile?
Trasformare un
giardino condominiale in spazio di manovra per le auto, costruendo
una recinzione e abbattendo due alberi, non costituisce
un'innovazione e neppure prefigura un mutamento di destinazione
d'uso della cosa comune. È quindi da ritenere legittima la delibera
dell'assemblea approvata con il quorum previsto dall'art. 1136,
comma 2, del Codice civile, ossia il voto
favorevole della
maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà del
valore dell'edificio.
I terzi
creditori non possono agire esecutivamente nei confronti dei morosi
se prima non è stato costituito il fondo speciale
In tema di condominio, nel caso di mancato pagamento delle
quote condominiali per i lavori straordinari autorizzati
dall'assemblea, i terzi creditori non possono agire esecutivamente
nei
confronti dei morosi
se prima non è stato costituito il fondo speciale previsto
dall'articolo 1135 co.1 n.4 del c.c. a tutela della ditta
appaltatrice
L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato una nuova
circolare (18E) con la quale fornisce istruzioni per ottenere le
agevolazioni fiscali sull'installazione, in condominio, dei
contatori per la contabilizzazione di calore. Entro il 31
dicembre 2016, tutti i condomini hanno l'obbligo di
installare i sistemi di contabilizzazione del calore al
fine di misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento
o
di acqua calda delle
singole unità immobiliari o di sistemi di termoregolazione e
contabilizzazione del calore.
Come recuperare il
credito condominiale nei confronti di un
comproprietario.
Legittima l'emissione di un decreto
ingiuntivo per rate condominiali non pagate nei confronti di uno
solo dei comproprietari dell'appartamento.
L'amministratore di condominio può emettere il decreto
ingiuntivo per
rate non pagate emesso nei confronti di un solo
comproprietario?
Coppie di fatto: cosa accade in ambito
condominiale?
L'11 maggio 2016 il ddl Cirinnà
intitolato “Regolamentazione delle unioni civili tra persone
dello stesso sesso e disciplina delle convivenze”, dopo mesi
di discussioni e polemiche, ha ottenuto il sì definitivo alla
Camera. Tra le novità della nuova disciplina, per quanto concerne
la convivenza di fatto,
questa può riguardare
tanto le coppie eterosessuali quanto le coppie
omosessuali.
l
recente provvedimento, varato del Governo in tema di recupero dei
crediti, incide anche nei confronti dei condòmini morosi. Vediamo
come.
Con il Decreto Legge varato dal Governo in data 29
aprile scorso ed entrato in vigore in data 04 maggio sono state
approntate una serie di misure per agevolare e
accelerare il
recupero dei crediti nel nostro sistema giudiziario.
Il debitore
che firmerà la clausola di inadempimento nel contratto di mutuo, in
caso di mancato pagamento di 18 rate perderà la casa senza giudice
e asta pubblica ma si libererà
completamente del
debito residuo anche se l'immobile dovesse essere venduto a un
prezzo inferiore.
In materia
condominiale è legittima la delibera dell'assemblea che vieta
l'apertura di un asilo nido nel palazzo anche se tollera la
presenza degli studi professionali. Infatti, il divieto contenuto
nel regolamento di utilizzare gli appartamenti a uso diverso da
quello abitativo
non può essere esteso
agli uffici per i quali la maggioranza ha il potere di disporre
diversamente.
Sovente ci giungono richieste di chiarimento in merito
alla procedura di deliberazione delle
innovazioni.
Il caso più frequente è quello della installazione di ascensori,
servoscala o comunque strumenti atti a eliminare le
barriere architettoniche; non mancano, però, anche
richieste riguardanti
installazioni di impianti comuni per la produzione di energia da
fonti rinnovabili e di altre ipotesi.
L'Italia, come al solito, è sempre in
ritardo nel recepimento delle normative europee. Ecco
quindi che deve sottostare alle procedure di infrazione che la
Commissione Europea sancisce nei nostri riguardi. In particolare, a
causa del non corretto recepimento della Direttiva 2012/27/UE
sull'efficienza energetica, il Governo è
stato costretto ad
approvare nell'agosto 2015 un Atto, il n. 201, recante disposizioni
integrative al D.Lgs. 4 luglio 2014 n. 102 per ovviare alla
procedura e sanare tutte le censure evidenziate dalla
Commissione.
Rientrano fra i gravi vizi dell'immobile non solo
quelli incidenti sulla funzionalità dell'opera, ma anche quelli
costruttivi che menomano il godimento della cosa ed
impediscono l'utilità
cui questa è destinata.
È improponibile qualsiasi domanda formulata
davanti al giudice ordinario se nel regolamento contrattuale i
condòmini si sono impegnati a sottoporre le loro liti al giudizio
di uno o più arbitri.
Cosi ha stabilito la sentenza del
Tribunale di Milano n. 12843 del 16 novembre 2015. Il giudice
lombardo ha dichiarato improponibile l'impugnazione della delibera
assembleare
presentata dal condòmino direttamente al tribunale senza prima
avviare l'arbitrato previsto dal regolamento.
Sistemi di
contabilizzazione e termoregolazione in condominio. Ecco le novità
in arrivo
Svantaggiati gli abitanti dell'ultimo piano e
del piano terra in condomìni non ben coibentati.
Il
Senato, tramite la Commissione Tecnica, dopo aver esaminato lo
schema del D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della
Direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica e preso atto della
procedura di infrazione avviata dalla Commissione europea nei
confronti dell'Italia per il non corretto recepimento della stessa
Direttiva, ha approvato l'Atto di Governo n. 201; in particolare
all'art. 9, co. 5, lett. d), dove si prevede il riferimento alla
norma tecnica UNI 10200, viene stabilito che tale norma dovrà
essere sostituita dagli "standard europei di
regolamentazione di cui all'Appendice B", relativa alla corretta
suddivisione delle spese nei condomini.
Ripartizione
spese del cancello. A chi spetta?
In tema di
condominio, è assoggettato al regime ex articolo 1123, terzo comma,
c.c. il cortile che risulta asservito soltanto ad alcune unità
immobiliari del fabbricato. Pertanto, i titolari di queste ultime
sono gli unici comproprietari dell'area e devono accollarsi la
manutenzione del relativo cancello; risulta dunque valida la
delibera con la ripartizione delle spese votata soltanto da
loro.
Il proprietario ha
diritto al rimborso della tassa rifiuti da parte del
conduttore.
Finalmente una pronuncia di merito si è
occupata di una questione spesso oggetto di dibattito: chi è il
soggetto obbligato al pagamento della tassa dei rifiuti in caso di
locazione di un immobile? E' obbligato a pagare il proprietario
oppure il soggetto
che effettivamente
produce i rifiuti e quindi il conduttore?
Approvato il
decreto legislativo recante disposizione in materia di
depenalizzazione.
Cambia il sistema per chiedere il risarcimento del danno nel caso
in cui si subisca un offesa da parte di un terzo con lesione del
proprio onore e decoro
Il Consiglio dei ministri, su
proposta del Ministro della giustizia Andrea Orlando,
ha approvato il
decreto legislativo recante disposizione in materia di
depenalizzazione a norma dell'articolo 2, comma 2, della legge 28
aprile 2014, n. 67.
Agevolazione
a favore dei contribuenti che concedono l'unità immobiliare in
comodato d'uso a figli o genitori.
Il Ministero dell'economia, in risposta ad un recente question
time, è tornato sull'agevolazione introdotta dalla Legge di
Stabilità per il 2016 a favore dei contribuenti che concedono
l'unità immobiliare in comodato d'uso a figli o genitori. Il MEF ha
annunciato che è allo studio la predisposizione
di un documento di
prassi che chiarirà le problematiche applicative di tale
agevolazione.
Detrazioni dei
canoni di locazione.
La legge italiana, entro determinate misure e condizioni, consente
ai conduttori di unità immobiliari destinate ad uso abitativo ed
abitazione principale di detrarre parte della spesa
sostenuta per il pagamento dei canoni di
locazione.
La prima distinzione che bisogna operare per comprendere a quale
beneficio fiscale sia possibile accedere riguarda la tipologia di
contratto. La normativa di
riferimento è sempre rappresentata dalla legge n. 431/98.
Ristrutturazione e
detrazioni fiscali.
Nel caso d'interventi edilizi comportanti
ristrutturazione mediante demolizione e/o ampliamento,
quando il committente
ha diritto ad usufruire delle detrazioni fiscali del 50% della
spesa effettuata?
In cosa consiste la registrazione degli
atti
La registrazione degli atti è
un'operazione che consiste nel loro deposito presso l'agenzia delle
entrate competente (in origine presso l'ufficio del registro) e nel
correlativo onere di pagamento di un'imposta, vale a dire l'imposta
di registro.
La normativa di
riferimento è rappresentata dal d.p.r. n. 131/86
Il rumore
proveniente dalla lavatrice non è
intollerabile.
Niente risarcimento per i rumori
provenienti dalla lavatrice del vicino, anche se superiori a 3
decibel del rumore di fondo (normalmente individuato dalla
giurisprudenza quale limite di tollerabilità), se l'utilizzo
dell'elettrodomestico si protrae per 5-10 minuti (il tempo di una
centrifuga …),
per non più di una
volta al giorno e in orari non destinati al riposo.
Agevolazioni
fiscali del 65% e del 50% confermate per il
2016
Approvato dal Consiglio dei ministri il
disegno di legge recante disposizioni per la formazione del
bilancio annuale e pluriennale dello Stato.
Il Consiglio dei ministri ha approvato da pochi giorni il disegno
di legge recante disposizioni per la formazione del bilancio
annuale e pluriennale dello Stato, ossia la Legge di Stabilità
2016. La detrazione fiscale del 65% per le riqualificazioni
energetiche degli edifici (ecobonus) e la detrazione fiscale del
50% per le ristrutturazioni edilizie sono state prorogate per un
altro anno, fino al 31 dicembre 2016.
Per quest'ultimo
restano valide le regole precedenti: ripartizione in 10 rate
annuali e tetto massimo di 96 mila euro.
Allo studio la
possibilità di un'estensione dei benefici fiscali “prima casa” nel
caso di acquisto mediante permuta.
Il Dipartimento delle Finanze, rispondendo ad un recente question
time, ha aperto alla possibilità di un'estensione dei benefici
fiscali “prima casa” alle ipotesi di acquisto mediante permuta.
Secondo il Dicastero la proposta presentata da alcuni parlamentari
potrebbe essere valutata
nell'ambito di una
revisione del sistema agevolativo sull'acquisto dell'abitazione
principale.
Scale condominiali. Il condominio può essere
responsabile dei danni in caso di cattiva manutenzione
La
cattiva manutenzione delle scale di un edificio condominiale può
esporre il condominio alla responsabilità
da cose in custodia
ed all'eventuale obbligo di risarcimento dei danni riportati da
terzi.
Si allaga l'immobile locato? Il locatore non è
responsabile se le infiltrazioni non dipendono da
lui.
In tema di danni da infiltrazioni
provenienti dalla condotta fognaria e subiti dal conduttore di
un'unità immobiliare, nessuna responsabilità può essere ascritta al
proprietario del locale se si accerta che il danno è
stato causato da un
intasamento provocato da altri condòmini.
Posizionare una pianta affianco alla
porta d'ingresso della
propria abitazione sul pianerottolo comune rappresenta un caso
classico di uso di cosa comune. Lo stesso dicasi del
parcheggio di biciclette o
motorini nel cortile. Tutti comportamenti teoricamente
legittimi, salvo limitazioni contenute nel regolamento condominiale
(che se di natura contrattuale può imporre veri e
propri divieti
assoluti) o violazione dell'art. 1102, primo comma, c.c.
Nelle locazioni non abitative si può prevedere,
come obbligazione principale, anche l'esecuzione di alcune opere di
miglioramento dell'immobile.
Nelle locazioni
non abitative si può prevedere, come obbligazione principale,
anche l'esecuzione di
alcune opere di miglioramento dell'immobile.
Ecco
perchè in condominio è dura farsi rimborsare una spesa
urgente
Da condomini, vi siete mai posti il problema
di fare effettuare un lavoro sulle parti comuni per poi chiederne
il rimborso all'amministratore?
Se lo avete fatto e prima di spendere vi siete documentati, avrete
notato che ottenere il rimborso non è mai particolarmente
semplice. Solitamente si dice che solo le spese urgenti
possono essere rimborsate; in effetti è così perché è la legge,
nello specifico l'art. 1134
c.c., a dirlo. E pure dimostrare l'urgenza è particolarmente
difficile. Come mai?
La ringhiera del balcone aggettante di un appartamento
in condominio dev'essere considerato parte comune e quindi la spesa
per la sostituzione suddivisa tra tutti i condòmini?
Oppure è elemento di proprietà individuale con conseguente addebito
del costo al singolo condomino?
A dirla tutta in questo ultimo caso non solamente il costo sarebbe
a carico del condomino, ma anche la decisione sulla sua
sostituzione. Insomma nel caso in cui si considerasse la ringhiera
di proprietà esclusiva, l'assemblea non avrebbe
possibilità di decidere in merito alla sua sostituzione.
Ecobonus del
65%, per i condominii potrebbe essere prorogato.
Il 31 dicembre 2015 scadrà il bonus fiscale del 65% per le spese
sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015
È importante ricordare che la
detrazione del 65% si applica
anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente
per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali o
che interessino tutte le unità immobiliari
di cui si compone il singolo condominio.
Quando
l'assicurazione non copre i danni, come comportarsi
Che cosa succede se l'assicurazione condominiale non
copre i danni provenienti dalle parti comuni subiti da un
condomino?
Al riguardo è bene distinguere tra
responsabilità del condominio e
ruolo
dell'assicurazione rispetto ai sinistri provocati da beni
dell'assicurato.
Ripartizione
delle spese in condominio, ecco un'utile tabella da
consultare
Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta
all'amministratore: millesimi di proprietà, d'uso, suddivisione in
parti uguali, ecc.
Le modalità di ripartizione sono quelle indicate dagli articoli
1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c., se le parti (ossia
tutti i condomini) non si sono messe d'accordo in modo
differente.
Perché la clausola che prevende una lunga durata dei
contratti non è vessatoria?
In tema di clausole
vessatorie nei contratti, la clausola pattizia che preveda la
durata quinquennale di un contratto ad esecuzione continuata o
periodica predisposto da una parte, non è di per sé vessatoria se
oltre al termine di validità del contratto non sono previste eccezioni ai
diritti dell'altro contraente.
La
transitorietà della locazione, che prevede la possibilità di
affittare per un periodo di tempo non inferiore ad un mese e non
superiore a diciotto, dev'essere sussistente e dimostrata al
momento della stipula del contratto. Se la transitorietà viene meno
in corso di contratto o se le stesse non vengono confermate al suo
rinnovo, il contratto assume ex lege la durata del così detto
contratto 4+4.
Chiaramente in caso
di contrasto tra le parti spetta la giudice verificare tale
circostanza
Parcheggiare
la seconda vettura davanti al garage.
La delibera con
la quale l'assemblea, previa modifica del regolamento condominiale,
prevede la facoltà per i condomini e gli inquilini di
parcheggiare con la seconda autovettura davanti o in
prossimità dei propri garage, ma comunque in modo tale da
permettere il transito e senza che ciò comporti il mutamento della
destinazione d'uso
del bene comune, risulta pienamente legittima.
Ristrutturare l'appartamento, come comportarsi per
essere in regola
Ho deciso di restaurare il mio
appartamento: è un intervento consistente che prevede delle modiche
interne quale l'abbattimento di alcuni muri e la creazione di un
ulteriore bagno.Vorrei sapere,
secondo voi, che cosa devo fare per evitare contestazioni da parte
del Comune o comunque del condominio.
Ripartizione delle spese di attivazione e gestione del
sito internet condominiale
Una delle novità
introdotte dalla legge di riforma del condominio (legge n.
220/2012) è la possibilità per l'assemblea condominiale di
deliberare l'attivazione di un sito internet
condominiale.
Non che prima non
fosse possibile, ma la legge n. 220 ha delineato con chiarezza i
contorni di questa fattispecie.
Come procedere
correttamente alla disdetta del contratto di
locazione
I contratti di locazione per uso abitativo possono essere
disdettati anche alla loro prima scadenza.
Il riferimento è ai contratti così a canone libero (4+4) o a canone
concordato (3+2).
La disdetta, però, può avvenire solamente se ricorrono determinate
circostanze e se il locatore esercita arbitrariamente tale
esercizio, o comunque non adisce l'immobile a quanto
comunicato al conduttore, può incorrere in sanzioni particolarmente
gravose.
Lettere fuori
la cassetta postale, cosa fare?
Nel condominio in cui vivo uno dei miei vicini, per ragioni di
lavoro, si è trasferito fuori città da qualche mese.Di
tanto in tanto torna, mi ha detto che la residenza è sempre nella
sua casa, giacché si tratta di un trasferimento temporaneo.
Il problema è solamente uno: la cassetta
della posta strapiena e la “montagna” di corrispondenza
poggiata fuori.
Definizione
di contratto di locazione 4+4
Tra le varie tipologie
contrattuali previste in materia di locazione degli immobili ad uso
abitativo, quella così detta 4+4, indicandosi così
il periodo di tempo della durata, è sicuramente tra le più
utilizzate.
I motivi sono semplici:
a) durata del contratto;
b) possibilità di recesso, fermo restando il
mutuo consenso, per cause specificamente individuate dalla
legge;
c) canone liberamente concordato tra le
parti;
d) procedure di stipula
e rinnovo libere sia pur nel rispetto di ben individuati vincoli
formali.
Entriamo nel dettaglio.
Chi ha
promosso una lite ha diritto a partecipare
all'assemblea?
Il condomino che ha promosso una lite
ha diritto a partecipare all'assemblea
condominiale chiamata a deliberare in merito a quella
controversia?
La questione è particolarmente interessante: il frequentatore del
forum specifica che a seguito d'impugnazione del delibera
per omessa convocazione il giudice adito ha
rigettato la domanda per carenza d'interesse ad impugnare.
Ecco perchè
è nullo il contratto di locazione se non viene
registrato
Una recente sentenza chiarisce che la
mancata registrazione di un contratto di locazione determina la
nullità del contratto stipulato precisando che, il pagamento della
sanzione e degli
interessi maturati per l'illecito tributario, non sana il rapporto
contrattuale nullo.
Contratto
di locazione 3+2
Le parti di un contratto di
locazione ad uso abitativo – locatore e conduttore – possono
stipulare un contratto liberamente, ossia contrattando tra di esse
ciò che ritengono più opportuno in termini di determinazione del
canone ed oneri accessori, ferma restando la durata imposta per
legge (il così detto contratto 4+4) oppure possono
scegliere una tipologia contrattuale più rigida ma di durata
inferiore.
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