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Associazione Nazional-europea AMMinistratori d'Immobili

n. iscr. T558

 

 

 

 

Professione esercitata ai sensi della Legge 14 gennaio 2013 n. 4
(G.U. n. 22 del 26/1/2013)

In evidenza

L'Assemblea decide sulle cose comuni.

L’assemblea fa il bello ed il cattivo tempo, ossia i condomini possono fare il bello ed il cattivo tempo nella gestione delle cose di loro proprietà.  In questo contesto, pertanto, partecipare alle assemblee non è un’inutile seccatura ma un atto necessario a determinare le scelte riguardanti la gestione del condominio per poi non lamentarsi di doverle subire senza comprenderne il perché.

Ecco perchè partecipare!

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Nuove maggioranze per le delibere in Assemblrea.

La riforma del condominio, attuata con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", ha portato al passo con i tempi la disciplina degli immobili in condominio, regolamentata dal codice civile del 1942.
Le nuove disposizioni, recependo la giurisprudenza formatasi negli anni, consolidano le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale.
Uno degli aspetti rilevanti della riforma è la fissazione di nuove maggioranze per le delibere in Assemblea.

Come cambiano le maggioranze?

Anagrafe condominiale. Nell'ambito dei trasferimenti di proprietà è sufficiente la dichiarazione del notaio

Finalità dell'anagrafe condominiale. Come sappiamo,il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.) è uno dei quattro registri (insieme a quello dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca) che l'amministratore deve curare e mettere a disposizione dei condomini per la libera consultazione.
Si tratta, nello specifico, di una sorta di “carta di identità” del fabbricato, contenente le notizie anagrafiche e patrimoniali essenziali utili per identificare tutti i partecipanti al condominio.

Cani, espletamento dei bisogni e vita in società.

Quali strumenti a disposizione del condominio e dell'amministratore contro il malcostume di chi lascia che i cani espletino i propri bisogni imbrattando le parti condominiali?
Nel raffronto tra i due contrapposti interessi, quello all'espletamento dei bisogni dei cani d'affezione e quello dei proprietari dei beni imbrattati, entrambi meritano attenzione e vanno coltivati nel rispetto reciproco.
Nella specie, ci occuperemo degli aspetti giuridici della questione quando si verifica all'interno del condominio.
In particolare, ci riferiamo ai casi in cui le parti condominiali sono chiuse al pubblico e dunque sono utilizzabili solo dai condòmini.

Posso fotografare il vicino per dimostrare che viola il regolamento condominiale?

È lecito fotografare il vicino che viola le regole?
La convivenza in condominio spesso è impegnativa. Non tutti rispettano le regole ed alcuni si ergono a tutori del regolamento condominiale scegliendo strade poco ortodosse. Esaminiamo brevemente quali condotte sono lecite e quali possono comportare conseguenze, anche penalistiche.

Spese di manutenzione. Non si addebitano i 2/3 della spesa a quei condomini che non sono serviti dal lastrico solare

Le spese di manutenzione del lastrico quando le loro porzioni immobiliari non si trovano nella proiezione verticale della struttura di copertura.
I condomini non sono tenuti alle spese di manutenzione del lastrico quando le loro porzioni immobiliari non si trovano nella proiezione verticale della struttura di copertura. "In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'articolo 1126 Cc., l'obbligo di concorrere al contributo dei due terzi delle spese di ricostruzione o riparazione del lastrico (o della terrazza) non deriva dalla sola generica qualità di partecipante al condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante al lastrico oggetto della riparazione. L'interpretazione è pacifica e ne discende che sono esclusi dalla compartecipazione alle spese, i condomini le cui porzioni di piano in proprietà non sono coperte dal lastrico"

Cucine da incubo. L'odore del ragù e del fritto possono configurare molestie olfattive.

Nel “getto pericoloso di cose” possono essere ricomprese anche le emissioni di odori da cucina
Immissioni di fumi, odori e rumori molestano i vicini. Nel “getto pericoloso di cose”, previsto ex art. 674 c.p., possono essere ricomprese anche le emissioni di odori da cucina che superino la soglia della normale tollerabilità.

Vincolo di solidarietà passiva tra venditore e acquirente. Quando sorge l'obbligo di pagare le spese condominiali?

Computo del periodo per il quale acquirente e venditore rispondono solidalmente.
E' il condominio, il quale invochi in giudizio la responsabilità solidale dell'acquirente per le spese di straordinaria manutenzione, ad essere gravato della prova dei fatti costitutivi del proprio credito, fra i quali è certamente compresa l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quelle precedente al subentro del nuovo proprietario.

Posti auto condominiali, l'assemblea può disciplinarne l'uso ma non assegnarli in via esclusiva

L'assemblea non può assegnare in via esclusiva i posti auto condominiali.
L'uso del posto auto condominiale può essere regolamentato dall'assemblea, così come questa può decidere di destinare un'area comune a tale scopo (es. cortile), ma non può deliberare a maggioranza di assegnarne l'uso in via esclusiva ed per un tempo indeterminabile ad uno condomino o più condòmini.

Proroga al 31.12.2017 della detrazione prevista per gli interventi di riqualificazione energetica

Nella Legge di Stabilità 2017 è stata prorogata al 31.12.2017 la detrazione del 65% prevista per gli interventi di risparmio energetico per le abitazioni mentre quelli relativi alle parti comuni degli edifici condominiali sono invece stati prorogati fino al 2021.
Oltre a queste, sono state inserite alcune nuove disposizioni tese a rafforzare la detrazione per gli interventi sulle parti comuni condominiali:
la detrazione del 70% (anziché 65%) per le spese sostenute dal 01.01.2017 al 31.12.2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio stesso; la detrazione del 75% (anziché 65%) per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale e estiva, e che conseguano almeno la qualità media di cui al Decreto del 26.06.2015 ed altre novità...

Il ritardo dei lavori antincendio legittima il Comune a vietare l'uso dei garage condominiali

Adeguamento dell'autorimessa alle norme antincendio
Dopo che i vigili del fuoco hanno bocciato l'autorimessa è scattata l'inibitoria per l'inerzia dei residenti.
Il sindaco è l'autorità locale di pubblica sicurezza e ben può emettere un'ordinanza contingibile e urgente per tutelare l'incolumità dei cittadini laddove emerge che sono molto in ritardo i lavori per l'adeguamento dell'autorimessa alle norme antincendio.
Decisiva in proposito la bocciatura dei vigili del fuoco che rilevavano i rischi per chi risiedeva e lavorava nell'area”.
Questo è il principio di diritto espresso dal TAR Lombardia con la sentenza n. 2042 del 7 novembre 2016 in merito all'uso dei garage in condominio.

Lavori in condominio e danni all'appartamento del piano sottostante

Cosa fare se durante i lavori di ristrutturazione l'appartamento di sotto subisce danni?
Chi è responsabile se nel corso dei lavori di ristrutturazione di un appartamento in condominio l'unità immobiliare sottostante subisce danni?
Al riguardo è bene precisare che l'imputazione della responsabilità riguarda casi analoghi, ossia quelli in cui:
a) i danni alle unità immobiliari di proprietà esclusiva provengano da lavori su parti comuni;
b) i danni alle parti comuni siano conseguenza di opere eseguite in porzioni di piano di proprietà esclusiva.

Condominio senza amministratore

Il condominio minimo.
La Riforma del Condominio, tra le varie novità, ha modificato l’art. 1129 c.c., introducendo il limite minimo di nove condomini per la nomina di un amministratore.
Ma cosa succede nel caso il numero dei condomini è inferiore a nove? La mancanza dell'amministratore non fa venir meno gli obblighi, anche fiscali e le responsabilità civili e penali connesse all'amministrazione del condominio. La stessa legge di riforma del condominio, in caso di mancanza dell'amministratore, ha previsto indirettamente che un referente dovrà esserci sempre e comunque.

 

Il Regolamento di condominio

Regolamento di condominio - Istruzioni per l'uso.
L’adozione di un regolamento di condominio è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a 10. La Legge, tuttavia, nell’imporre quest'obbligo non stabilisce una sanzione per la sua mancata esecuzione e pertanto, in assenza di un regolamento, anche se obbligatorio, i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.

 

Cambio colore della facciata e alterazione del decoro architettonico dell'edificio

Decoro architettonico e cambio del colore della facciata.
In tema di decoro architettonico di un edificio in condominio può ritenersi lecita la deliberazione dell'assemblea condominiale con la quale sia stato deciso il cambio del colore della facciata dell'edifici.

 

Rischio sismico: le verifiche strutturali sugli edifici esistenti si effettuano solo in presenza di sintomi di danni

Quando scatta l'obbligo delle verifiche strutturali sugli edifici esitenti?
Niente obbligo di verifiche strutturali sugli edifici esistenti a meno che non si sia in presenza di danni o evidenti sintomi, in base alle norme tecniche sulle costruzioni entrate in vigore il primo luglio 2009.

 

La successione nel contratto di locazione

Locazione, cosa succede se una delle parti del contratto viene meno.
I contratti, solitamente, hanno effetto solamente tra le parti che li stipulano (art. 137e c.c.).
La locazione, però, coinvolge aspetti molto delicati. Insomma se una delle parti del contratto viene meno, è possibile affermare che per ciò solo il contratto deve intendersi risolto? Assolutamente no. Insomma nell'ambito della locazione è possibile parlare di successione nel contratto.

 

Ricevuta bonifico bancario, qual è il suo valore?

Bonifico bancario: quanto è importante la ricevuta.
Che si utilizzi il così detto bonifico on-line, oppure quello classico per il tramite di sportello bancario, la domanda è sempre la stessa: qual è il valore della ricevuta dell'operazione – altrimenti nota anche come ordine di bonifico – rilasciata dal proprio istituto di credito?

 

 

Cosa accade se l'inquilino danneggia l'immobile preso in locazione?

Ecco cosa succede quando l'inquilino danneggia l'immobile in locazione.
Quando i danni non paiono riconducibili al normale uso della cosa scatta il risarcimento del danno a carico dell'inquilino

 

 

 

Gravi difetti di costruzione. Responsabilità.

Gravi difetti di costruzione di un edificio, la norma di legge che disciplina la responsabilità dell'appaltatore si applica anche ai casi di lavori di manutenzione degli immobili?

 

Il giardino condominiale può essere adibito ad area di manovra?

Trasformare un giardino condominiale in spazio di manovra per le auto: è possibile?
Trasformare un giardino condominiale in spazio di manovra per le auto, costruendo una recinzione e abbattendo due alberi, non costituisce un'innovazione e neppure prefigura un mutamento di destinazione d'uso della cosa comune. È quindi da ritenere legittima la delibera dell'assemblea approvata con il quorum previsto dall'art. 1136, comma 2, del Codice civile, ossia il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

 

Senza fondo speciale è vietata l'azione esecutiva nei confronti dei condòmini morosi

I terzi creditori non possono agire esecutivamente nei confronti dei morosi se prima non è stato costituito il fondo speciale
In tema di condominio, nel caso di mancato pagamento delle quote condominiali per i lavori straordinari autorizzati dall'assemblea, i terzi creditori non possono agire esecutivamente nei confronti dei morosi se prima non è stato costituito il fondo speciale previsto dall'articolo 1135 co.1 n.4 del c.c. a tutela della ditta appaltatrice

 

Contatori del calore nei condomini. Ecco come applicare le detrazioni fiscali

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato una nuova circolare (18E) con la quale fornisce istruzioni per ottenere le agevolazioni fiscali sull'installazione, in condominio, dei contatori per la contabilizzazione di calore. Entro il 31 dicembre 2016, tutti i condomini hanno l'obbligo di installare i sistemi di contabilizzazione del calore al fine di misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda delle singole unità immobiliari o di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.

Credito condominiale e comproprietari. Come recuperarlo?

Come recuperare il credito condominiale nei confronti di un comproprietario.
Legittima l'emissione di un decreto ingiuntivo per rate condominiali non pagate nei confronti di uno solo dei comproprietari dell'appartamento.
L'amministratore di condominio può emettere il decreto ingiuntivo per rate non pagate emesso nei confronti di un solo comproprietario?


Legge sulle unioni civili. Anche l'amministratore di condominio dovrà adeguarsi alla nuova disciplina.

Coppie di fatto: cosa accade in ambito condominiale?
L'11 maggio 2016 il ddl Cirinnà intitolato “Regolamentazione delle unioni civili tra persone dello stesso sesso e disciplina delle convivenze”, dopo mesi di discussioni e polemiche, ha ottenuto il sì definitivo alla Camera. Tra le novità della nuova disciplina, per quanto concerne la convivenza di fatto, questa può riguardare tanto le coppie eterosessuali quanto le coppie omosessuali.

Il nuovo decreto legge sul recupero dei crediti. Risvolti in ambito condominiale

l recente provvedimento, varato del Governo in tema di recupero dei crediti, incide anche nei confronti dei condòmini morosi. Vediamo come.
Con il Decreto Legge varato dal Governo in data 29 aprile scorso ed entrato in vigore in data 04 maggio sono state approntate una serie di misure per agevolare e accelerare il recupero dei crediti nel nostro sistema giudiziario.

 

Prestate attenzione alla clausola di inadempimento nel contratto di mutuo

Il debitore che firmerà la clausola di inadempimento nel contratto di mutuo, in caso di mancato pagamento di 18 rate perderà la casa senza giudice e asta pubblica ma si libererà completamente del debito residuo anche se l'immobile dovesse essere venduto a un prezzo inferiore.

Il condominio può vietare asili nido nel palazzo anche se tollera la presenza di studi professionali

In materia condominiale è legittima la delibera dell'assemblea che vieta l'apertura di un asilo nido nel palazzo anche se tollera la presenza degli studi professionali. Infatti, il divieto contenuto nel regolamento di utilizzare gli appartamenti a uso diverso da quello abitativo non può essere esteso agli uffici per i quali la maggioranza ha il potere di disporre diversamente.

Assemblea per le innovazioni su richiesta dei condòmini, alcune precisazioni.

Sovente ci giungono richieste di chiarimento in merito alla procedura di deliberazione delle innovazioni.
Il caso più frequente è quello della installazione di ascensori, servoscala o comunque strumenti atti a eliminare le barriere architettoniche; non mancano, però, anche richieste riguardanti installazioni di impianti comuni per la produzione di energia da fonti rinnovabili e di altre ipotesi.

Ripartizione delle spese in condominio con impianti termici centralizzati. In arrivo una nuova norma. Ecco i dettagli.

L'Italia, come al solito, è sempre in ritardo nel recepimento delle normative europee. Ecco quindi che deve sottostare alle procedure di infrazione che la Commissione Europea sancisce nei nostri riguardi. In particolare, a causa del non corretto recepimento della Direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, il Governo è stato costretto ad approvare nell'agosto 2015 un Atto, il n. 201, recante disposizioni integrative al D.Lgs. 4 luglio 2014 n. 102 per ovviare alla procedura e sanare tutte le censure evidenziate dalla Commissione.

L'umidità rientra fra i gravi vizi dell'immobile. Ne risponde l'appaltatore.

Rientrano fra i gravi vizi dell'immobile non solo quelli incidenti sulla funzionalità dell'opera, ma anche quelli costruttivi che menomano il godimento della cosa ed impediscono l'utilità cui questa è destinata.

 

 

L'assemblea è regolarmente costituita. Basta questa formula per salvare la regolarità del verbale.

L'attestazione della regolare procedura di convocazione e costituzione dell'assemblea. In tema di regolarità del verbale dell'assemblea condominiale, se il regolamento prescrive che da verbale risultino effettuate le necessarie verifiche, l'attestazione della regolare procedura di convocazione e costituzione dell'assemblea non necessita di particolari formule, essendo sufficienti anche brevi indicazioni in merito.
(Cass. 12 febbraio 2016 n. 2866)

Arbitrato obbligatorio solo se previsto dal regolamento condominiale? Quando nel regolamento contrattuale è specificato che le liti devono essere sottoposte al giudizio di uno o più arbitri

È improponibile qualsiasi domanda formulata davanti al giudice ordinario se nel regolamento contrattuale i condòmini si sono impegnati a sottoporre le loro liti al giudizio di uno o più arbitri.
Cosi ha stabilito la sentenza del Tribunale di Milano n. 12843 del 16 novembre 2015. Il giudice lombardo ha dichiarato improponibile l'impugnazione della delibera assembleare presentata dal condòmino direttamente al tribunale senza prima avviare l'arbitrato previsto dal regolamento.

Ripartizione spese del riscaldamento condominiale. Polemiche e perplessità. Nuove modifiche in arrivo

Sistemi di contabilizzazione e termoregolazione in condominio. Ecco le novità in arrivo
Svantaggiati gli abitanti dell'ultimo piano e del piano terra in condomìni non ben coibentati.
Il Senato, tramite la Commissione Tecnica, dopo aver esaminato lo schema del D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della Direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica e preso atto della procedura di infrazione avviata dalla Commissione europea nei confronti dell'Italia per il non corretto recepimento della stessa Direttiva, ha approvato l'Atto di Governo n. 201; in particolare all'art. 9, co. 5, lett. d), dove si prevede il riferimento alla norma tecnica UNI 10200, viene stabilito che tale norma dovrà essere sostituita dagli "standard europei di regolamentazione di cui all'Appendice B", relativa alla corretta suddivisione delle spese nei condomini.

La manutenzione del cancello è a carico dei soli condomini che risultano comproprietari del cortile

Ripartizione spese del cancello. A chi spetta?
In tema di condominio, è assoggettato al regime ex articolo 1123, terzo comma, c.c. il cortile che risulta asservito soltanto ad alcune unità immobiliari del fabbricato. Pertanto, i titolari di queste ultime sono gli unici comproprietari dell'area e devono accollarsi la manutenzione del relativo cancello; risulta dunque valida la delibera con la ripartizione delle spese votata soltanto da loro.

 

 

 

Chi paga la tassa dei rifiuti in caso di locazione di un immobile?

Il proprietario ha diritto al rimborso della tassa rifiuti da parte del conduttore.
Finalmente una pronuncia di merito si è occupata di una questione spesso oggetto di dibattito: chi è il soggetto obbligato al pagamento della tassa dei rifiuti in caso di locazione di un immobile? E' obbligato a pagare il proprietario oppure il soggetto che effettivamente produce i rifiuti e quindi il conduttore?

Vuoi ingiuriare l'amministratore di condominio o un tuo vicino? Attento, può costarti molto caro

Approvato il decreto legislativo recante disposizione in materia di depenalizzazione.
Cambia il sistema per chiedere il risarcimento del danno nel caso in cui si subisca un offesa da parte di un terzo con lesione del proprio onore e decoro
Il Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro della giustizia Andrea Orlando, ha approvato il decreto legislativo recante disposizione in materia di depenalizzazione a norma dell'articolo 2, comma 2, della legge 28 aprile 2014, n. 67.

Immobili concessi in comodato a figli e genitori. «Maglie strette» per le agevolazioni IMU eTASI

Agevolazione a favore dei contribuenti che concedono l'unità immobiliare in comodato d'uso a figli o genitori.
Il Ministero dell'economia, in risposta ad un recente question time, è tornato sull'agevolazione introdotta dalla Legge di Stabilità per il 2016 a favore dei contribuenti che concedono l'unità immobiliare in comodato d'uso a figli o genitori. Il MEF ha annunciato che è allo studio la predisposizione di un documento di prassi che chiarirà le problematiche applicative di tale agevolazione.

Detrazioni dei canoni di locazione dell'abitazione, quando è possibile beneficiarne?

Detrazioni dei canoni di locazione.
La legge italiana, entro determinate misure e condizioni, consente ai conduttori di unità immobiliari destinate ad uso abitativo ed abitazione principale di detrarre parte della spesa sostenuta per il pagamento dei canoni di locazione.
La prima distinzione che bisogna operare per comprendere a quale beneficio fiscale sia possibile accedere riguarda la tipologia di contratto. La normativa di riferimento è sempre rappresentata dalla legge n. 431/98.

Ristrutturazione, demolizione, ampliamento e detrazioni fiscali

Ristrutturazione e detrazioni fiscali.
Nel caso d'interventi edilizi comportanti ristrutturazione mediante demolizione e/o ampliamento, quando il committente ha diritto ad usufruire delle detrazioni fiscali del 50% della spesa effettuata?

 

 

Che cosa vuol dire registrazione in caso d'uso?

In cosa consiste la registrazione degli atti
La registrazione degli atti è un'operazione che consiste nel loro deposito presso l'agenzia delle entrate competente (in origine presso l'ufficio del registro) e nel correlativo onere di pagamento di un'imposta, vale a dire l'imposta di registro.
La normativa di riferimento è rappresentata dal d.p.r. n. 131/86

Utilizzo della lavatrice in condominio. Si può accendere la centrifuga (anche di notte)

Il rumore proveniente dalla lavatrice non è intollerabile.
Niente risarcimento per i rumori provenienti dalla lavatrice del vicino, anche se superiori a 3 decibel del rumore di fondo (normalmente individuato dalla giurisprudenza quale limite di tollerabilità), se l'utilizzo dell'elettrodomestico si protrae per 5-10 minuti (il tempo di una centrifuga …), per non più di una volta al giorno e in orari non destinati al riposo.

 

 

Prorogate le detrazioni del 65% e del 50% per tutto il 2016

Agevolazioni fiscali del 65% e del 50% confermate per il 2016
Approvato dal Consiglio dei ministri il disegno di legge recante disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato.
Il Consiglio dei ministri ha approvato da pochi giorni il disegno di legge recante disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato, ossia la Legge di Stabilità 2016. La detrazione fiscale del 65% per le riqualificazioni energetiche degli edifici (ecobonus) e la detrazione fiscale del 50% per le ristrutturazioni edilizie sono state prorogate per un altro anno, fino al 31 dicembre 2016. Per quest'ultimo restano valide le regole precedenti: ripartizione in 10 rate annuali e tetto massimo di 96 mila euro.

Perché non estendere le agevolazioni “prima casa” anche in caso di permute?

Allo studio la possibilità di un'estensione dei benefici fiscali “prima casa” nel caso di acquisto mediante permuta.
Il Dipartimento delle Finanze, rispondendo ad un recente question time, ha aperto alla possibilità di un'estensione dei benefici fiscali “prima casa” alle ipotesi di acquisto mediante permuta. Secondo il Dicastero la proposta presentata da alcuni parlamentari potrebbe essere valutata nell'ambito di una revisione del sistema agevolativo sull'acquisto dell'abitazione principale.

 

 

Ecco cosa succede se un condomino scivola mentre scende le scale

Scale condominiali. Il condominio può essere responsabile dei danni in caso di cattiva manutenzione
La cattiva manutenzione delle scale di un edificio condominiale può esporre il condominio alla responsabilità da cose in custodia ed all'eventuale obbligo di risarcimento dei danni riportati da terzi.

Infiltrazioni e danni al conduttore, il proprietario non è responsabile dell'intasamento causato da altri

Si allaga l'immobile locato? Il locatore non è responsabile se le infiltrazioni non dipendono da lui.
In tema di danni da infiltrazioni provenienti dalla condotta fognaria e subiti dal conduttore di un'unità immobiliare, nessuna responsabilità può essere ascritta al proprietario del locale se si accerta che il danno è stato causato da un intasamento provocato da altri condòmini.

L'uso delle cose comuni dev'essere fatto senza mutamenti di destinazione d'uso e se c'è un accordo dev'essere in forma scritta

Posizionare una pianta affianco alla porta d'ingresso della propria abitazione sul pianerottolo comune rappresenta un caso classico di uso di cosa comune. Lo stesso dicasi del parcheggio di biciclette o motorini nel cortile. Tutti comportamenti teoricamente legittimi, salvo limitazioni contenute nel regolamento condominiale (che se di natura contrattuale può imporre veri e propri divieti assoluti) o violazione dell'art. 1102, primo comma, c.c.

Si può prevedere l'obbligo, in capo al conduttore, di eseguire lavori di ristrutturazione?

Nelle locazioni non abitative si può prevedere, come obbligazione principale, anche l'esecuzione di alcune opere di miglioramento dell'immobile.
Nelle locazioni non abitative si può prevedere, come obbligazione principale, anche l'esecuzione di alcune opere di miglioramento dell'immobile.

Perché in condominio farsi rimborsare una spesa urgente per le parti comuni è particolarmente difficile?

Ecco perchè in condominio è dura farsi rimborsare una spesa urgente
Da condomini, vi siete mai posti il problema di fare effettuare un lavoro sulle parti comuni per poi chiederne il rimborso all'amministratore?
Se lo avete fatto e prima di spendere vi siete documentati, avrete notato che ottenere il rimborso non è mai particolarmente semplice. Solitamente si dice che solo le spese urgenti possono essere rimborsate; in effetti è così perché è la legge, nello specifico l'art. 1134 c.c., a dirlo. E pure dimostrare l'urgenza è particolarmente difficile. Come mai?

Chi paga la sostituzione della ringhiera del balcone aggettante?

La ringhiera del balcone aggettante di un appartamento in condominio dev'essere considerato parte comune e quindi la spesa per la sostituzione suddivisa tra tutti i condòmini?
Oppure è elemento di proprietà individuale con conseguente addebito del costo al singolo condomino?
A dirla tutta in questo ultimo caso non solamente il costo sarebbe a carico del condomino, ma anche la decisione sulla sua sostituzione. Insomma nel caso in cui si considerasse la ringhiera di proprietà esclusiva, l'assemblea non avrebbe possibilità di decidere in merito alla sua sostituzione.

Il Governo punta sulle esco per prolungare l'ecobonus del 65% sugli interventi di efficientamento energetico dei condomini

Ecobonus del 65%, per i condominii potrebbe essere prorogato.
Il 31 dicembre 2015 scadrà il bonus fiscale del 65% per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015
È importante ricordare che la detrazione del 65% si applica anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio.

Assicurazione condominiale che non copre i danni subiti dal condomino

Quando l'assicurazione non copre i danni, come comportarsi
Che cosa succede se l'assicurazione condominiale non copre i danni provenienti dalle parti comuni subiti da un condomino?
Al riguardo è bene distinguere tra responsabilità del condominio e ruolo dell'assicurazione rispetto ai sinistri provocati da beni dell'assicurato.

Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino

Ripartizione delle spese in condominio, ecco un'utile tabella da consultare
Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all'amministratore: millesimi di proprietà, d'uso, suddivisione in parti uguali, ecc.
Le modalità di ripartizione sono quelle indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c., se le parti (ossia tutti i condomini) non si sono messe d'accordo in modo differente.

Contratti ad esecuzione continuata, la lunga durata non è di per sé vessatoria

Perché la clausola che prevende una lunga durata dei contratti non è vessatoria?
In tema di clausole vessatorie nei contratti, la clausola pattizia che preveda la durata quinquennale di un contratto ad esecuzione continuata o periodica predisposto da una parte, non è di per sé vessatoria se oltre al termine di validità del contratto non sono previste eccezioni ai diritti dell'altro contraente.

Locazione, il contratto transitorio invalido si trasforma in un contratto 4+4

La transitorietà della locazione, che prevede la possibilità di affittare per un periodo di tempo non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto, dev'essere sussistente e dimostrata al momento della stipula del contratto. Se la transitorietà viene meno in corso di contratto o se le stesse non vengono confermate al suo rinnovo, il contratto assume ex lege la durata del così detto contratto 4+4. Chiaramente in caso di contrasto tra le parti spetta la giudice verificare tale circostanza 
 

E' legittima la delibera che consente ai condòmini di parcheggiare la seconda autovettura davanti o in prossimità dei rispettivi garage.

Parcheggiare la seconda vettura davanti al garage.
La delibera con la quale l'assemblea, previa modifica del regolamento condominiale, prevede la facoltà per i condomini e gli inquilini di parcheggiare con la seconda autovettura davanti o in prossimità dei propri garage, ma comunque in modo tale da permettere il transito e senza che ciò comporti il mutamento della destinazione d'uso del bene comune, risulta pienamente legittima.

Modifiche interne all'appartamento, le cose da sapere

Ristrutturare l'appartamento, come comportarsi per essere in regola
Ho deciso di restaurare il mio appartamento: è un intervento consistente che prevede delle modiche interne quale l'abbattimento di alcuni muri e la creazione di un ulteriore bagno.
Vorrei sapere, secondo voi, che cosa devo fare per evitare contestazioni da parte del Comune o comunque del condominio.

 

Come vanno ripartite le spese per l'attivazione del sito internet condominiale.

Ripartizione delle spese di attivazione e gestione del sito internet condominiale
Una delle novità introdotte dalla legge di riforma del condominio (legge n. 220/2012) è la possibilità per l'assemblea condominiale di deliberare l'attivazione di un sito internet condominiale.
Non che prima non fosse possibile, ma la legge n. 220 ha delineato con chiarezza i contorni di questa fattispecie.

 

Disdetta da parte del locatore dal contratto di locazione ad uso abitativo

Come procedere correttamente alla disdetta del contratto di locazione
I contratti di locazione per uso abitativo possono essere disdettati anche alla loro prima scadenza.
Il riferimento è ai contratti così a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2).
La disdetta, però, può avvenire solamente se ricorrono determinate circostanze e se il locatore esercita arbitrariamente tale esercizio, o comunque non adisce l'immobile a quanto comunicato al conduttore, può incorrere in sanzioni particolarmente gravose.

Cassetta della posta strapiena, che cosa fare?

Lettere fuori la cassetta postale, cosa fare? 
Nel condominio in cui vivo uno dei miei vicini, per ragioni di lavoro, si è trasferito fuori città da qualche mese.Di tanto in tanto torna, mi ha detto che la residenza è sempre nella sua casa, giacché si tratta di un trasferimento temporaneo. Il problema è solamente uno: la cassetta della posta strapiena e la “montagna” di corrispondenza poggiata fuori.

Contratto di locazione 4+4

Definizione di contratto di locazione 4+4
Tra le varie tipologie contrattuali previste in materia di locazione degli immobili ad uso abitativo, quella così detta 4+4, indicandosi così il periodo di tempo della durata, è sicuramente tra le più utilizzate.
I motivi sono semplici:
 a) durata del contratto;
 b) possibilità di recesso, fermo restando il mutuo consenso, per cause specificamente individuate dalla legge;
 c) canone liberamente concordato tra le parti;
 d) procedure di stipula e rinnovo libere sia pur nel rispetto di ben individuati vincoli formali.
Entriamo nel dettaglio.

Liti tra condòmini e diritto di partecipare all'assemblea condominiale

Chi ha promosso una lite ha diritto a partecipare all'assemblea?
Il condomino che ha promosso una lite ha diritto a partecipare all'assemblea condominiale chiamata a deliberare in merito a quella controversia?
La questione è particolarmente interessante: il frequentatore del forum specifica che a seguito d'impugnazione del delibera per omessa convocazione il giudice adito ha rigettato la domanda per carenza d'interesse ad impugnare.

La mancata registrazione del contratto di locazione ne determina la nullità

Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato
Una recente sentenza chiarisce che la mancata registrazione di un contratto di locazione determina la nullità del contratto stipulato precisando che, il pagamento della sanzione e degli interessi maturati per l'illecito tributario, non sana il rapporto contrattuale nullo.

 

Breve panoramica sul contratto di locazione 3+2

Contratto di locazione 3+2
Le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo – locatore e conduttore – possono stipulare un contratto liberamente, ossia contrattando tra di esse ciò che ritengono più opportuno in termini di determinazione del canone ed oneri accessori, ferma restando la durata imposta per legge (il così detto contratto 4+4) oppure possono scegliere una tipologia contrattuale più rigida ma di durata inferiore.

 

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