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Associazione Nazional-europea AMMinistratori d'Immobili

n. iscr. T558

 

 

 

 

Professione esercitata ai sensi della Legge 14 gennaio 2013 n. 4
(G.U. n. 22 del 26/1/2013)

In evidenza

L'Assemblea decide sulle cose comuni.

L’assemblea fa il bello ed il cattivo tempo, ossia i condomini possono fare il bello ed il cattivo tempo nella gestione delle cose di loro proprietà.  In questo contesto, pertanto, partecipare alle assemblee non è un’inutile seccatura ma un atto necessario a determinare le scelte riguardanti la gestione del condominio per poi non lamentarsi di doverle subire senza comprenderne il perché.

Ecco perchè partecipare!

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Nuove maggioranze per le delibere in Assemblrea.

La riforma del condominio, attuata con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", ha portato al passo con i tempi la disciplina degli immobili in condominio, regolamentata dal codice civile del 1942.
Le nuove disposizioni, recependo la giurisprudenza formatasi negli anni, consolidano le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale.
Uno degli aspetti rilevanti della riforma è la fissazione di nuove maggioranze per le delibere in Assemblea.

Come cambiano le maggioranze?

Muro di recinzione

Il muro di cinta.
L'art. 841 c.c. afferma che il proprietario di un fondo (urbano o agricolo è indifferente) può chiuderlo in qualunque tempo.
La chiusura del fondo, aggiungiamo noi, dev'essere fatta tenendo presente l'eventuale esistenza di diritti di servitù di passaggio ed in generale di tutto quei diritti reali su cosa altrui che possano andare a confliggere con la chiusura medesima.

 

Contatori per il riscaldamento o raffreddamento centralizzato. Vi state preparando per le scadenze del 31 dicembre 2016?

Contatori per il riscaldamento o raffreddamento centralizzato.
Si avvicina la scadenza del 31 dicembre 2016, fissata dal Decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, in attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE, pubblicato sulla G.U. del 18 luglio 2014, n. 165.
Vediamo cosa prevede in dettaglio la norma, con particolare riferimento agli edifici in condominio.

Benefici fiscali per la prima casa. E' sufficiente la richiesta di cambio di residenza al Comune per usufruirne.

Basta il cambio di residenza per usufruire dei benefici fiscali prima casa.
La Commissione tributaria regionale della Lombardia ha precisato che il contribuente non perde il beneficio fiscale per l'acquisto della prima casa in caso di mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi dalla stipula dell'atto di compravendita, se ha presentato la domanda di trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile ed anche se non vi è stato l'effettivo trasferimento.

La titolarità passiva degli oneri condominiali nell'ipotesi di rent to buy.

Spese condominiali in caso di rent to buy.
Il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (decreto cd. “Sblocca Italia”), convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto, all'art. 23, un'apposita disciplina in materia di «contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata dal contratto» (comma 1, prima parte).

Danni da infiltrazioni, come quantificarli?

Come quantificare i danni da infiltrazione.
In tema di danni da infiltrazioni, qual è la misura del risarcimento che il proprietario dell'unità immobiliare danneggiata può chiedere al custode della cosa dalla quale tale danno proviene?
La questione non è di poco conto, in quanto un'infiltrazione, apparentemente limitata in uno specifico punto di uno dei vani dell'abitazione, potrebbe causare un danno ben più ampio.

Come funzionano le deleghe per partecipare alle assemblee condominiali?

Ecco come funzionano le deleghe per partecipare all'assemblea
Rilevante ai nostri fini è l'art. 67 disp. att. c.c. (specificamente i commi 3, 4 e 5), una norma profondamente modificata dalla recente Riforma, che ha ad oggetto le modalità di partecipazione alle assemblee condominiali...

 

Gli schiamazzi non fanno dormire i residenti? Sospesa la licenza al bar.

Il gestore del bar rumoroso rischia la sospensione della licenza
Legittimo il provvedimento adottato dalla Questura che ha deciso di sospendere la licenza del bar, a prescindere dalla colpa del titolare, in quanto la situazione verificatasi è tale da configurare una fonte di pericolo concreto ed attuale per la collettività.

 

Possibile realizzare un secondo bagno in una casa in condominio?

Realizzazione di un secondo bagno in condominio.
Ho da poco acquistato una casa in condominio e ho deciso di ristrutturarla prima di andarci a vivere: tra le varie opere s'era pensato di creare un secondo bagno.
Posso farlo?  Ho necessità di un'autorizzazione?

 

 

Ecco perchè il bene rimane comune anche se si acquista l'intero piano

Il bene rimane comune anche se i condòmini non lo utilizzano.
Com'è noto, i beni elencati dall'art. 1117 c.c. si ritengono di proprietà della collettività se il contrario non emerge dal titolo. Il principio è riferibile a tutti i beni comuni, ivi compreso il sottotetto, che può essere ritenuto tale, qualora, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, è oggettivamente destinato all'uso collettivo.
 Ciò risulta ancor più evidente, quando, per le dimensioni delle stesso, è possibile l'utilizzazione come vano autonomo.

Dimmi che balcone hai e ti dirò che spese affronterai: tipologie e ripartizione delle spese

Balconi, come ripartire le spese
Lo spunto per affrontare l'argomento e fare, quindi, il punto della situazione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi che, per la loro peculiarità, spesso ingenerano dubbi, confusione e contrasti tra condòmini, ci viene fornito da una sentenza della Cassazione pubblicata il 19 maggio 2015.

 

 

Trasformare un varco pedonale in carrabile? Si può anche senza l'autorizzazione dell'assemblea

Come è possibile trasformare un varco pedonale in carrabile.
Nel caso in cui il cortile, esclusivo o comune, sia munito di recinzione di proprietà condominiale confinante con l'area pubblica o con altra area condominiale, ogni singolo condòmino può apportare a tale recinzione, senza il consenso degli altri partecipanti al condominio, tutte le modifiche finalizzate a trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini.

Cane troppo rumoroso: proprietari condannati per disturbo al riposo dei vicini

Cane che abbaia continuamente, condannati i proprietari
I proprietari che non si attivato per porre rimedio ai continui abbai e latrati del loro cane rischiano una condanna penale per disturbo del riposo e delle occupazioni delle persone, ai sensi dell'art. 659, comma 2, del codice penale.
È esattamente quanto accaduto ad una coppia di coniugi, rea di non essersi attivata per trovare una soluzione idonea a limitare i rumori provocati dal proprio cane, con grave disturbo della quiete e delle quotidiane occupazioni di tutto il vicinato.

Orario per l'utilizzazione degli elettrodomestici in condominio

In quale fasce d'orario è possibile usare gli elettrodomestici rumorosi?
Esistono delle norme che disciplinano gli orari di utilizzazione degli elettrodomestici rumorosi nelle abitazioni condominiali?
Si pensi a lavatrice, aspirapolvere, trapani, ecc.
La risposta non è univoca, ossia tali norme possono esistere e per saperlo bisogna guardare a due tipologie di fonti normative:

Per trasformare il sottotetto in vano abitabile è sempre necessaria la preventiva autorizzazione

Perchè è sempre necessaria l'autorizzazione per trasformare in vano abitabile il sottotetto.
Vietato iniziare i lavori senza l'autorizzazione scritta degli organi competenti della regione.
Questione di spazio. In passato, i locali sottotetto, non destavano alcuna particolare attenzione essendo considerati, dal punto di vista civilistico, meri “locali di servizio” e, dal punto di vista urbanistico, come dei volumi tecnici.

Ristrutturazioni edilizie. La Cassazione allarga i benefici fiscali anche al conduttore

Ecco perchè il conduttore può usufruire del beneficio fiscale derivante dalla ristrutturazione dell'immobile
Per ottenere il beneficio fiscale derivante dalla ristrutturazione dell'immobile non è rilevante la proprietà del bene, ma l'inerenza delle spese di ristrutturazione.
La Corte di Cassazione, nella sezione tributaria, con la sentenza 27 marzo 2015, n. 6200 ha stabilito che, per detrarre l'Iva sulle ristrutturazioni degli immobili, non è necessario essere proprietario dello stesso immobile, ma basta esserne l'inquilino.

Targa amministratore condominiale, adempimenti, decisioni e spese

Breve focus sulla targa condominiale
La targa dell'amministratore condominiale ha rappresentato una delle novità introdotte nel codice civile dalla legge n. 220/2012 – la così detta riforma del condominio – anche se in realtà molti comuni già la prevedevano in base ai propri regolamenti locali.
L'art. 1129, quinto comma, c.c. ha specificato che:
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

Pulizia delle scale a turno, perché l'assemblea non può deliberarla?

L'assemblea può obbligarmi a pulire le scale a turno?
Recentemente l'assemblea del condominio in cui vivo, nell'ottica di un ridimensionamento dei costi di gestione, ha deciso di recedere dal contratto di pulizia delle scale con l'impresa affidataria del servizio ed ha deliberato che le scale debbano essere pulite ogni quindici giorni con turni che vedono coinvolti tutti i condòmini.

Messa a norma dell'impianto elettrico condominiale.

Gli impianti elettrici di proprietà comune e quelli di proprietà esclusiva
In un edificio in condominio possiamo distinguere due impianti elettrici:
a) quello di proprietà comune;
b) quelli di proprietà esclusiva.
Gli impianti elettrici, dice l'art. 1117 n. 3 c.c., sono comuni “fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza”.
Come ogni impianto indicato nel d.m. n. 37/08 anche quello elettrico condominiale deve possedere determinati requisiti che devono risultare da specifiche certificazioni.

Come ripartire la spesa per l'installazione di un montascale per disabili?

Montascale per disabili in condominio, come va ripartita la spesa.
Nel condominio in cui vivo è stato installato un montascale per disabili; l'amministratore ha ripartito la spesa in base ai millesimi di proprietà. E' corretto? E le spese di manutenzione? Come dovranno essere suddivise?
Queste le domande che ci sono state poste da un nostro lettore.
Per dare una risposta bisogna, prima d'ogni cosa, chiarire chi ha deciso questa installazione.

E' possibile poggiare la bicicletta nell'androne senza essere rimproverati dall'amministratore o dai condomini?

Lasciare la bicicletta nell'androne condominiale
Ogni condomino ha diritto di usare le parti comuni nel modo che più si confà alle sue esigenze, purché ciò non comporti una modificazione della loro destinazione d’uso, un’alterazione del decoro dell’edificio o una lesione del pari diritto degli altri condomini. Questo, in sostanza, quello che dice l’art. 1102 c.c.

Nessun risarcimento del danno in caso di caduta delle foglie dall'albero del vicino

Cadono le foglie sul tetto del vicino, nessun risarcimento del danno.
Il danno futuro non è risarcibile, se non adeguatamente provato Il fatto. Il sig. Tizio agisce in giudizio nei confronti del fratello.

 

Recupero crediti. L'amministratore di condominio può agire in giudizio solo previo consenso dell'assemblea

Quando l'amministratore può agire autonomamente per il recupero dei crediti
L'amministratore di condominio può agire autonomamente, senza la preventiva delibera assembleare, solo per crediti derivanti dalla ordinaria attività di amministrazione Il caso L'Istituto Autonomo Case Popolari (IACP) di Avellino conveniva in giudizio l'assegnataria di un alloggio in un immobile di edilizia residenziale pubblica, per ottenerne la condanna al pagamento delle spese relative ai lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sull'immobile medesimo. Costituitasi, la convenuta contestava specificamente il difetto di legittimazione attiva dell'Ente.

 

Revoca del contratto di comodato d'uso di un immobile

Cosa succede quando si revoca il contratto di comodato d'uso?
Tempo fa ho concesso ad un mio conoscente un appartamento di mia proprietà in comodato d'uso. Adesso mi servirebbe e vorrei chiederglielo indietro; siccome per vari motivi nel frattempo i nostri rapporti si sono incrinati, avrei necessità di agire nel migliore dei modi, cioè senza commettere errori. Che cosa devo fare?

 

Arriva il nuovo modello CU 2015. Viene coinvolta anche l'amministrazione condominiale.

A partire dal 2015 subentra il nuovo CU 2015 con nuovi dati e funzioni.
Il Condominio degli edifici è un "sostituto d'imposta", ovvero è chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto, deve esercitare la rivalsa se non è diversamente stabilito in modo espresso

Bene comune. Vietato l'uso esclusivo senza una deliberazione assunta all'unanimità

Ecco perchè non è ammessa la trasformazione di un bene comune in bene esclusivo
Non è ammessa la trasformazione di un bene comune in bene esclusivo di uno dei condomini con deliberazione non assunta all'unanimità

 

L'enel è solo il distributore di energia elettrica agli utenti finali.

L'ENEL non può ritenersi responsabile del black-out.
Black-out nazionale verificatosi il 27 e 28 settembre 2003. Il Tribunale di Benevento riforma la sentenza emessa dal Giudice di Pace che aveva condannato l'Enel al risarcimento dei danni subiti da alcuni utenti in occasione del, giungendo a conclusioni opposte.

Decreto ingiuntivo, perchè la transazione è sempre possibile

Transazione a seguito di decreto ingiuntivo per quote condominiali
Che cosa può fare l'amministratore se a seguito della notifica di un decreto ingiuntivo per l'omesso pagamento di quote condominiali il condomino ingiunto chiede di trovare un accordo sul pagamento?

 

Riforma del catasto, anticipazioni sul decreto. A chi incombe l'onere della raccolta dei dati?

Catasto. Per la raccolta dei dati forse saranno coinvolti direttamente proprietari ed amministratori di condominio.
Le ipotesi allo studio. La riforma del catasto proceda spedita anche se si cerca di affrontare una delle questioni più spinose: la raccolta dei dati utili per la realizzazione dei valori fiscali degli immobili destinazione ordinaria e/o commerciale. L'ipotesi avanzata, ma ancora non confermata, è quella di coinvolgere direttamente i Comuni per il rilievo dei dati. In seconda battuta si potrebbero coinvolgere anche i professionisti tramite apposite convenzioni e contestuale rimborso spese per l'attività svolta.

Ogni quanto tempo bisogna effettuare la revisione della caldaia?

Revisione caldaia, quando deve essere effettuata.
La normativa di riferimento per quanto riguarda manutenzione e funzionamento degli impianti di riscaldamento è rappresentata dal d.p.r. n. 74 del 2013.In prima istanza è necessario operare una distinzione tra manutenzione ordinaria della caldaia (quella che viene comunemente detta revisione) e controllo dell'efficienza energetica degli impianti termici, ai più nota (in parte erroneamente, vedremo perché) come verifica biennale.

Come portare a spasso il proprio cane senza danneggiare gli immobili altrui? La Cassazione appronta un piccolo galateo per i proprietari

Quando il cane imbratta la facciata del condominio cosa rischia il padrone.
Quando la buona educazione può evitare una condanna.
Il caso. Un uomo viene accusato dal proprietario di un edificio dichiarato di notevole interesse storico architettonico, ubicato nel centro di Firenze, di aver imbrattato la facciata dell'immobile
permettendo che il cane vi orinasse sopra. Il giudice di pace aveva accolto le ragioni del proprietario del palazzo, ma il Tribunale di Firenze ha accolto, invece, l'appello del padrone del cane.

I cani abbaiano incessantemente? Pazienza, i vicini li devono sopportare.

Se i cani non disturbano più persone non c'è nessuna rilevanza penale.
Il fatto non ha rilevanza penale se non è potenzialmente idoneo ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone.
La controversia nasce dall'impugnazione di una sentenza di condanna alla pena dell'ammenda, inflitta ai proprietari di alcuni cani, giudicati colpevoli di non avere impedito il continuo abbaiare dei loro animali (art. 659 c.p. - reato di disturbo alle occupazioni e al riposo delle persone).

Non basta il cartello «attenti al cane» all'ingresso della residenza. Responsabilità per danni derivanti dal morso.

Anche con il cartello attenti al cane si è responsabili.
Il proprietario può ritenersi esente da responsabilità solo se prova che il fatto si è verificato a causa di un evento imprevedibile, inevitabile e assolutamente eccezionale.
La controversia oggetto del provvedimento in commento origina dalla richiesta di risarcimento dei danni presentata dalla vittima dei morsi di un cane nei confronti del proprietario dell'animale.

Acqua «salata». Bolletta sempre più cara per il consumo domestico.

Bollette per il consumo dell'acqua. Sempre più elevate.
La spesa sostenuta per il consumo d'acqua per l'abitazione principale, secondo i dati Istat, cresce negli ultimi cinque anni del 74%.
Un salasso. Le famiglie italiane vanno incontro a bollette dell'acqua sempre più care e, paradossalmente, spendono molto meno per l'acqua minerale imbottigliata. Infatti, la spesa mensile che va sotto la voce "acqua per l'abitazione principale" è significativamente aumentata, del 74%, passando dai 12,16 euro del 2008 ai 21,18 euro del 2013. Al contrario, la spesa per l'acquisto dell'acqua minerale, dal 2012 al 2013, è scesa del 4,5%, di 11,42 euro: la metà della spesa per il servizio di acqua per l'abitazione.

Esiste una cifra minima per poter eseguire un pignoramento immobiliare?

La prima casa è impignorabile?
Sto passando un brutto periodo economico e mi aspetto da un momento all'altro che i creditori si facciano vivi per recuperare le somme che gli devo.
Non ho molto da perdere, certo sono proprietario della casa in cui vivo. Ho sentito dire che sotto una certa soglia, se non ricordo male 20.000 mila euro non è possibile seguire alcun pignoramento immobiliare e che comunque siccome la mia risulta essere prima casa essa è comunque impignorabile. È vero?

Chi paga il canone Rai tra proprietario in inquilino in una casa ammobiliata?

Canone Rai, lo paga l'inquilino o il proprietario?
Lo scorso anno sono entrato a vivere in un appartamento in affitto completamento ammobiliato, pensate che non ho dovuto comprare nemmeno le posate: quest'anno a febbraio il proprietario di casa mi ha chiesto di corrispondergli in canone Rai. Dice che siccome in casa ci vivo io, la spesa spetta a me. E‘ vero?

Tinteggiatura della casa: a chi spetta alla fine del contratto di locazione?

E' obbligatorio riconsegnare l'appartamento con le pareti pitturate? 
Ho abitato per otto anni (contratto quattro più quattro) in una casa che adesso ho lasciato perché è scaduto il contratto. È sorto un problema con il proprietario: lui dice che avrei dovuto lasciare l'immobile pitturato a nuovo. Io, però, ricordo che al momento in cui sono entrato lui non me l'ha lasciato in quella condizione, tant'è che fui io a provvedervi.  Chi ha ragione?

Per revocare l'amministratore di condominio è necessario ricorrere all'istituto della mediazione civile?

Revoca dell'amministratore, perchè è necessario ricorrere alla mediazione.
Il Tribunale di Padova ha recentemente ritenuto necessario l'esperimento della mediazione civile. L'amministratore di condominio degli edifici può essere revocato in ogni tempo da parte dell'Assemblea dei condomini, con la stessa maggioranza prevista per la nomina, oppure con quella maggiore stabilita dal regolamento di condominio.

Condomino moroso e ripartizione delle sue quote tra gli altri comproprietari: senza il consenso di tutti la decisione è nulla

Anticipare le somme dovute dal condomnio moroso e ripartizione delle sue quote tra gli altri comproprietari
In molte compagini condominiali è usuale imbattersi in una situazione di morosità di uno o più condomini. In queste situazioni, il fatto è notorio, diveine estremamente difficile per l’amministratore garantire la normale erogazione dei servizi comuni. Ciò pur ipotizzando che tutti i conti siano in ordine e che il mandatario si sia mosso per il recupero del credito. I tempi della giustizia (ottenimento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. più eventuale procedura esecutiva) sono di gran lunga più lunghi rispetto alle scadenza che i fornitori di servizi (soprattutto quelli industriali, es. luce, gas, ecc.) impongono alla propria controparte.

Il voto per delega in assemblea deve essere espresso al momento della deliberazione

Perchè il voto per delega deve essere espresso al momento della deliberazione
Non è consentito inviare un voto scritto all'assemblea dei condòmini, ma solo di partecipare tramite un delegato che poi vota nella fase deliberativa Il rapporto tra condomino delegante e delegato a partecipare all'assemblea dei condòmini viene ricondotto dal Tribunale di Cagliari con la Sentenza n. 259 del 29-09-2014 alle regole sul mandato con rappresentanza.

Cause sulla proprietà dei beni comuni, necessaria la partecipazione di tutti i condomini

Perchè è necessaria la partecipazione di tutti i condomini per le cause sulla proprietà comune.
Agire per difendere un bene comune, o di proprietà esclusiva, così come difenderne la proprietà esclusiva o reclamarla difendendosi sono atti processualmente distinti. La differenza – a prima vista meramente lessicale – sta nella diversa natura degli effetti sottesi alle azioni intraprese. In buona sostanza chiedere l'accertamento della proprietà di una parte dell'edificio in condominio è cosa ben diversa da difendere quel diritto.

Canna fumaria nel muro divisorio, quando si applicano le norme sulla comunione?

Di chi è la canna fumaria contenuta nel muro divisorio
La canna fumaria inserita nel muro divisorio tra due immobili fa si che questa possa essere per ciò solo considerata automaticamente in comunione tra i confinanti?
Questa, in estrema sintesi, la domanda cui sono stati chiamati a dare risposta i giudici della Suprema Corte di Cassazione.

Rottura di tubature e infiltrazioni, l'assicurazione grazia il condominio

La casa rappresenta una bene fondamentale.
Per tali motivi è necessario proteggerla e tutelarla adeguatamente da eventuali rischi e pericoli. Anche se statisticamente non è possibile prevedere con certezza tutti gli eventi dannosi suscettibili di una copertura assicurativa, recentemente alcune compagnie di assicurazione stanno elaborando nuovi contratti al fine di poter garantire le diverse esigenze.

Con lo Sblocca-Italia più facile effettuare determinati lavori in casa.

Per le ristrutturazioni non sarà necessaria l'autorizzazione del Comune ma solo una semplice comunicazione. Obbligatoria la presenza di un professionista.
Annunciato con tanti proclami, finalmente venerdì scorso si è concluso il Consiglio dei Ministri con cui si sono delineati i punti essenziali del decreto legge Sblocca Italia che contiene una serie di misure in merito alla semplificazione edilizia. Tredici sono gli articoli dedicati all'edilizia domestica. Ma è opportuno rilevare che i tecnici, sono tutt'ora al lavoro, per individuare le coperture necessarie.

Nuovo libretto impianti. Critiche, dubbi e malumori sull'obbligatorietà.

Libretto impianti, ecco le critiche arrivate da diverse associazioni di consumatori.
Come è ben noto da tempo, il D.M. 10 febbraio 2014, di attuazione del D.P.R. 74/2013, ha previsto fra le novità introdotte, l'adozione obbligatoria dei nuovi libretti per gli impianti di riscaldamento e condizionamento. L'obbligatorietà scattata il 15 ottobre tuttavia, ha suscitato un nuvolo di polemiche, di incomprensioni nella compilazione, di incertezze fra i tecnici, gli installatori e gli stessi proprietari, anche relativamente ai costi previsti e prospettati per il rispetto della normativa

Requisiti acustici degli edifici. Con la Legge 30 ottobre 2014, n. 161 il Governo dovrà adottare nuovi provvedimenti sull'inquinamento acustico.

Nuovi provvedimenti sui requisiti acustici delle sorgenti sonore interne agli edifici.
È stata recentemente pubblicata in Gazzetta la Legge 30 ottobre 2014, n. 161 (Legge Europea 2013-bis - Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione Europea) in risposta alle numerose procedure di infrazione a cui il nostro paese è stato soggetto in materia di sicurezza, tutela ambientale, energia ed edilizia.

Piove e rispunta l'obbligatorietà delle polizze contro le calamità per gli immobili

Piove sul bagnato. Le alluvioni che hanno interessato Genova, Parma e Carrara hanno nuovamente portato all'attenzione dell'opinione pubblica il problema delle calamità naturali nel nostro Paese. Una gestione dissennata del territorio e la mancanza delle misure volte al risanamento idrogeologico, di cui pure si proclama da tempo la necessità, le rendono più frequenti.

Parcheggio sulla proprietà del vicino, perché si può parlare di usucapione della proprietà e mai di servitù?

Cosa succede quando un vicino parcheggia nella proprietà altrui?
Tizio usa un pezzo della proprietà di Caio, suo vicino, come zona di parcheggio per la propria autovettura.
Dopo un bel po' di tempo il proprietario del suolo si annoia di questa situazione ed intima a Tizio di smetterla di comportarsi in quel modo; quest'ultimo di tutta risposta gli dice che ormai è troppo tardi perché l'uso s'è protratto per così tanto tempo che lui ha acquisito una servitù di parcheggio.

Bed and Breakfast in condominio, nessun cambio di destinazione d'uso degli appartamenti

B&B in condominio, necessario specificarlo in modo preciso ed inequivocabile se si vuole evitare.
In tema di esercizio dell'attività di bed and breakfast in condominio, non può parlarsi di cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare in esso ubicata, in quanto tale attività si fonda sul fatto che il servizio è offerto in una civile abitazione.Insomma una cosa è l'esercizio dell'attività alberghiera in condominio, altro l'apertura di un'attività di bed and breakfast nella medesima compagine; questa la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 24707 depositata in cancelleria il 20 novembre 2014.

La nuova Local Tax picchierà duro sulle nostre case?

Dalla seconda metà del 2015, anche se i tempi non sembrano così certi, potrebbe esserci un'unica tassa sulla casa, ossia un tributo unico comunale.
La composizione delle nuova tassa. La nuova tassa semplificata sugli immobili, a piena gestione locale, accorperà la Tasi (Tassa sui Servizi Indivisibili) e l'Imu (Imposta municipale unica), che hanno la stessa base imponibile.
La localtax potrebbe essere inserita con un emendamento del governo alla legge di Stabilità, come ha confermato anche il Sottosegretario alla Presidenza del Consiglio che, citando le parole del Premier, Matteo Renzi, tutto questo sarebbe applicato in nome di una: «completa autonomia fiscale dei Comuni».

Impianto di riscaldamento mal funzionante, distacco e risarcimenti.

Se l'impianto di riscaldamento non funziona bene è possibile chiedere un risarcimento?
Vi siete mai domandati se è possibile chiedere il risarcimento del danno per il cattivo funzionamento dell'impianto di riscaldamento?
Vi è mai capitato, proprio a causa di quel mal funzionamento, di distaccarvi dall'impianto condominiale e di chiedere i danni subiti in precedenza, ossia il rimborso delle spese pagate per il combustibile?

Contratti di comodato, quando è possibile esigere la restituzione dell'appartamento

Contratto di comodato senza determinazione di durata.
Nei contratti di comodato, quando il proprietario dell'immobile può esigere la restituzione dell'unità immobiliare?È utile ricordare che il codice civile prevede due tipologie di contratto di comodato:
 a)  quello con determinazione di durata;
 b)  quello senza determinazione di durata.
In questo contesto, per rispondere alla domanda che abbiamo posto in principio, è utile guardare agli artt. 1809-1810 del codice civile.

Scoppia un incendio nella casa locata, chi paga?

Incendio in casa: i danni li paga il proprietario o il conduttore?
In tema di danni da cose in custodia, nella specie di danni conseguenti ad un incendio sviluppatosi in un'unità immobiliare condotta in locazione, chi risponde del danno tra il proprietario ed il conduttore?
Alla domanda è stata fornita risposta dalla sentenza n. 25503 della Corte di Cassazione depositata in cancelleria il 27 novembre 2014.

Nulli gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica.

Sancita la nullità sostanziale e formale de contratto di compravendita.
Secondo la Cassazione l'articolo 40 della legge n. 47/1985 sancisce un principio generale di nullità per quegli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica ed anche un principio di nullità formale.
Il fatto. Dopo aver acquistato un immobile l'acquirente cita in giudizio il venditore chiedendo l'accertamento della nullità del contratto a causa delle irregolarità edilizie che presentava l'edificio ormai non più sanabili. Il giudizio di primo grado giudizio si conclude con il rigetto della domanda.

Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Lavori importanti e costosi, l'assemblea può deliberarli con il voto della maggioranza.
L'assemblea condominiale può deliberare l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Questa la conclusione che emerge leggendo l'art. 1136, quarto comma, c.c.; tale quorum deliberativo si riferisce tanto alla prima, quanto alla seconda convocazione. Si tratta di una maggioranza assoluta che sottolinea, si pur senza arrivare alla maggioranza qualificata prevista per le innovazioni, l'importanza della decisione.

Condominio e infiltrazioni d'acqua, cosa fare quando si scoprono?

Come comportarsi quando si scoprono le infiltrazioni in condominio.
Pioggia chiama infiltrazioni d'acqua e problemi in condominio: di chi sono le responsabilità? Che cosa fare per risolvere il problema nel più breve tempo possibile?
Partiamo dal dato certo: rispetto ai danni da infiltrazioni, il proprietario del bene dal quale provengono è responsabile in via oggettiva quale custode del bene.
La norma di riferimento è l'art. 2051 c.c. a mente del quale: "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".

Casa videosorvegliata. La Corte di Giustizia Europea interviene stabilendo i criteri da rispettare.

Videsorveglianza, ecco quali sono i criteri da rispettare.
La Corte Europea interviene sul delicato tema dei sistemi di sorveglianza privati che riprendono spazi pubblici, soffermandosi sull'interpretazione della Direttiva 95/46 relativa alla tutela delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali ed alla libera circolazione dei dati.

 

 

Dal 1° gennaio riscaldarsi costerà di più. L'aumento dell'Iva sul pellet inciderà sulle tasche degli italiani

Aumenta l'iva sul pellett ... caldaia pellett
I tecnici le chiamano “micro-norme”, disposizioni minori che vengono infilate all'ultimo momento con il consenso del Governo, ma in realtà sono delle mance, come quella del rincaro dell'Iva dal 4 al 22% sui pellet (comma 711) per alimentare le stufe domestiche, che favorirà le multiutility che distribuiscono gas e che rischia di uccidere un settore in forte sviluppo.

 

A chi spetta pagare la tinteggiatura delle scale?

Tinteggiare la tromba delle scale, paga l'inquilino o il locatore?
Partiamo dalla nozione di scale per arrivare alle problematiche connesse alla ripartizione delle spese ed alla imputazione al proprietario o al conduttore.
Le scale, com'è noto, sono un elemento accessorio imprescindibile di un edificio: esse sono funzionali al collegamento tra i vari piani che lo compongono e alle scale vanno equiparati i pianerottoli ed i corridoi al piano che consentono l'accesso alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva

Installazione del condizionatore in una zona vincolata senza i necessari permessi. Meglio avere le “carte” in regola...

Installare un condizionatore nelle zone sottoposte a vincolo, Attenzione....
Senza la Scia si incorre nella sanzione ex articolo 44 del Dpr 380/01. L'installazione dei climatizzatori rientra nel novero degli interventi edilizi definiti dall'art. 3 Dpr n. 380/01.
In generale, ogni intervento edilizio è soggetto al titolo abilitativo prescritto dalle norme vigenti in relazione alla tipologia d'intervento cui esso appartiene. In seguito ai recenti sviluppi normativi si sono introdotte delle semplificazioni in materia di edilizia privata. Per cui alcuni interventi edilizi minori possono essere eseguiti secondo una disciplina semplificata anche se non completamente scevra da adempimenti burocratici. Principalmente la disciplina degli interventi edilizi è contenuta nel D.P.R. n. 380/2001 che traccia una tripartizione tra “nuova costruzione”, “ristrutturazione urbanistica” e “ristrutturazione edilizia”.

La casa «verde» rimane imbrigliata nei lacci della burocrazia.

Efficienza energetica, in attesa di una serie di decreti.
Molte Direttive Europee sull'efficienza energetica rimangano al "palo" in attesa di una serie di decreti attuativi ancora da varare.
Gli analisti energetici in collaborazione e con il coordinamento degli operatori delle rinnovabili, hanno redatto un dossier di estremo interesse poiché evidenzia tanto i vuoti quanto le incongruenze normative, che impediscono lo sviluppo della green economy italiana.

Piove in casa? Devi comunque pagare l'affitto

Si continua a pagare l'affitto anche se piove in casa.
Nel caso d'infiltrazioni in un appartamento concesso in locazione, il conduttore non può permettersi, salvo casi eccezionali, di sospendere il pagamento del canone, pena la possibilità d'essere sfrattato. Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 1317 depositata in cancelleria il 26 gennaio 2015

Ma gli oneri condominiali non sono prededucibili?

Gli oneri condominiali continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento non possono essere posti a carico del condominio.
Il provvedimento emesso dal Tribunale di Padova dibatte sulla prededucibilità o meno degli oneri condominiali in seno ad una procedura esecutiva immobiliare intentata da un istituto di credito, garantito da ipoteca. Il principio. La realizzazione di una massa attiva, formata da quanto proviene dalla vendita esecutiva di un immobile pignorato facente capo al patrimonio del debitore esecutato (art. 2740 c.c.; vedi, ad esempio, l'esecuzione sul bene di proprietà del condòmino moroso), va distribuita con gradualità, a fronte della natura del credito da soddisfare e del diritto che lo assiste.

Distacco dall'impianto centralizzato condominiale. Dov'è la convenienza? Analisi dei costi e benefici

In base alla nuova Riforma del condominio, il singolo condomino ha facoltà di chiedere il distacco dall’impianto centralizzato ma solo a determinate condizioni tecniche.  

 

 

Ma veramente conviene installare le valvole termostatiche per la contabilizzazione del calore?

Le normative internazionali, riguardanti gli impianti di climatizzazione degli ambienti, sono da diversi anni indirizzate al risparmio energetico prevedendo in particolare l'isolamento termico degli edifici ed una sempre più minuziosa regolazione dei livelli di temperatura dell'aria all'interno degli ambienti.  

 

Dal 2016 tutti i condomini dovranno dotarsi di contatori individuali di calore o raffreddamento.

La Direttiva, 2012/27/UE andrebbe recepita entro il 5 giugno 2014. L'introduzione di valvole termostatiche e di ripartitori elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo condomino porterà una serie di vantaggi


 

Parcheggio in cortile, se un condomino contesta la sosta dell'auto del vicino.

In tema di parcheggio in una parte comune di un edificio in condominio, qualora uno dei condomini contesti la legittimità della sosta dell'autovettura di un suo vicino lamentando la violazione dell'art. 1102 c.c.. il giudice chiamato a valutarne la liceità deve farlo tenendo in considerazione non solamente il diritto d'uso del condomino contestatore, ma di tutti gli altri partecipanti alla compagine.

Quali animali potranno vivere in condominio con l'entrata in vigore della Riforma?

All’indomani dell’entrata in vigore della riforma del condominio, la stampa generalista, ha dato ampio spazio alla eliminazione del divieto di detenere animali in condominio, tralasciando di specificare la tipologia di animali. In realtà la situazione risulta molto complessa.

Pagamento della TASI: esiste un vincolo di solidarietà tra proprietari ed inquilini?

Manca poco al nuovo appuntamento con la TASI, Tributo per i servizi indivisibili, componente riferita ai servizi, che insieme all'IMU (Imposta municipale propria) e alla TARI (Tassa sui rifiuti) costituiscono la IUC, l'Imposta unica comunale. 

 

 

Il cane abbaia giorno e notte? Ecco cosa succede.

Se il continuo abbaiare di un cane, custodito nell'appartamento condominiale, supera la normale soglia di tollerabilità, ed il condomino non si attiva per risolvere tale situazione, lo stesso è obbligato al risarcimento dei danni patiti da uno dei condomini.

Lasci il cane a casa per andare in vacanza? È abbandono!

Condannata una signora che era partita per le vacanze lasciando il proprio meticcio da solo in casa, pur assicurandogli cibo ed acqua insufficienti però per tutto il periodo in cui sarebbe mancata e soprattutto non preoccupandosi minimamente di abbandonare, di fatto, il proprio animale a se stesso:

Bonus per l'efficienza energetica degli edifici.

Tutte le principali novità Decreto Legislativo 4 Luglio 2014, n.102.
Con il Decreto Legislativo 4 Luglio 2014, n.102, il legislatore ha recepito la Direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica introducendo importanti novità in materia di prestazioni energetiche degli edifici, sia delle pubbliche amministrazioni che delle imprese e dei privati, con particolare riferimento agli edifici in condominio.

Se il tuo vicino maltratta il cane, ecco quali sono le conseguenze

Il tuo cane fa la pipì? Ed io lo bastono.
Esistono ancora persone che trattano gli animali come bestie, quelle stesse persone che alla ragione delle parole preferiscono quella dei fatti: esistono cioè ancora persone che ritengono preferibile, e forse anche doveroso, farsi giustizia da sé, usando la violenza all'occorrenza, senza porsi minimamente il problema della legittimità delle loro azioni né delle conseguenze.

E' possibile il comodato d'uso delle parti comuni?

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito.
Questa la definizione di comodato contenuta nell'art. 1803 c.c.
Si tratta di un contratto di natura reale, ossia di un accordo che si perfeziona con la consegna della cosa da parte del comodante.