L'Assemblea decide sulle cose comuni.
L’assemblea fa il bello ed il cattivo tempo, ossia i condomini possono fare il bello ed il cattivo tempo nella gestione delle cose di loro proprietà. In questo contesto, pertanto, partecipare alle assemblee non è un’inutile seccatura ma un atto necessario a determinare le scelte riguardanti la gestione del condominio per poi non lamentarsi di doverle subire senza comprenderne il perché.
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Nuove maggioranze per le delibere in Assemblrea.
La riforma del condominio, attuata con la Legge
11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del
condominio negli edifici", ha portato al passo con i tempi la
disciplina degli immobili in condominio, regolamentata dal codice
civile del 1942.
Le nuove disposizioni, recependo la giurisprudenza formatasi negli
anni, consolidano le decisioni più recenti della Corte di
Cassazione in materia condominiale.
Uno degli aspetti rilevanti della riforma è la fissazione di nuove
maggioranze per le delibere in Assemblea.
Il muro di
cinta.
L'art. 841 c.c. afferma che
il proprietario di un fondo (urbano o agricolo è indifferente) può
chiuderlo in qualunque tempo.
La chiusura del fondo, aggiungiamo noi, dev'essere fatta tenendo
presente l'eventuale esistenza di diritti di
servitù di passaggio ed in generale di tutto quei
diritti reali su cosa altrui che
possano andare a confliggere con la chiusura medesima.
Contatori per
il riscaldamento o raffreddamento centralizzato.
Si avvicina la scadenza del 31 dicembre 2016, fissata dal Decreto
legislativo 4 luglio 2014, n. 102, in attuazione della direttiva
2012/27/UE sull'efficienza energetica, che modifica le direttive
2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e
2006/32/CE, pubblicato sulla G.U. del 18 luglio 2014, n. 165.
Vediamo cosa prevede
in dettaglio la norma, con particolare riferimento agli edifici in
condominio.
Basta il cambio di residenza per usufruire dei benefici
fiscali prima casa.
La Commissione tributaria regionale della Lombardia ha
precisato che il contribuente non perde il beneficio fiscale per
l'acquisto della prima casa in caso di mancato trasferimento della
residenza entro diciotto mesi dalla stipula dell'atto di
compravendita, se ha presentato la domanda di trasferimento della
residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile ed anche se non vi è
stato l'effettivo trasferimento.
Spese
condominiali in caso di rent to buy.
Il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (decreto cd. “Sblocca Italia”),
convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto,
all'art. 23, un'apposita disciplina in materia di «contratti,
diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata
concessione del godimento di un immobile, con diritto per il
conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al
corrispettivo del trasferimento la parte del canone
indicata dal contratto» (comma 1, prima parte).
Come quantificare i danni da
infiltrazione.
In tema di danni da infiltrazioni, qual è la
misura del risarcimento che il proprietario dell'unità immobiliare
danneggiata può chiedere al custode della cosa dalla quale tale
danno proviene?
La questione non è di poco conto, in quanto un'infiltrazione,
apparentemente limitata in uno specifico punto di uno dei vani
dell'abitazione, potrebbe causare un
danno ben più ampio.
Ecco come funzionano le deleghe per partecipare
all'assemblea
Rilevante ai nostri fini è l'art. 67
disp. att. c.c. (specificamente i commi 3, 4 e 5), una norma
profondamente modificata dalla recente Riforma, che ha ad oggetto le
modalità di partecipazione alle assemblee
condominiali...
Il
gestore del bar rumoroso rischia la sospensione della licenza
Legittimo il provvedimento adottato dalla Questura che ha deciso di
sospendere la licenza del bar, a prescindere dalla colpa del
titolare, in quanto la situazione verificatasi è tale da
configurare una fonte di pericolo concreto ed
attuale per la collettività.
Realizzazione di un secondo bagno in
condominio.
Ho da poco acquistato una casa in
condominio e ho deciso di ristrutturarla prima di andarci a vivere:
tra le varie opere s'era pensato di creare un secondo
bagno.Posso farlo? Ho
necessità di un'autorizzazione?
Il bene rimane
comune anche se i condòmini non lo utilizzano.
Com'è noto, i beni elencati dall'art. 1117 c.c. si ritengono di
proprietà della collettività se il contrario non emerge dal titolo.
Il principio è riferibile a tutti i beni comuni, ivi compreso il
sottotetto, che può essere ritenuto tale, qualora, per le sue
caratteristiche strutturali e funzionali, è oggettivamente
destinato all'uso collettivo.
Ciò risulta ancor più evidente, quando, per le dimensioni
delle stesso, è possibile
l'utilizzazione come vano autonomo.
Balconi, come
ripartire le spese
Lo spunto per affrontare l'argomento e fare, quindi, il punto della
situazione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione
dei balconi che, per la loro peculiarità, spesso ingenerano dubbi,
confusione e contrasti tra condòmini, ci viene fornito da una
sentenza della Cassazione pubblicata
il 19 maggio 2015.
Come è
possibile trasformare un varco pedonale in
carrabile.
Nel caso in cui il cortile, esclusivo o
comune, sia munito di recinzione di proprietà condominiale
confinante con l'area pubblica o con altra area condominiale, ogni
singolo condòmino può apportare a tale recinzione, senza il
consenso degli altri partecipanti al condominio, tutte le modifiche
finalizzate a trarre dal bene comune una particolare utilità
aggiuntiva rispetto a quella
goduta dagli altri condomini.
Cane che
abbaia continuamente, condannati i proprietari
I
proprietari che non si attivato per porre rimedio ai continui abbai
e latrati del loro cane rischiano una condanna penale per disturbo
del riposo e delle occupazioni delle persone, ai sensi dell'art.
659, comma 2, del codice penale.
È esattamente quanto accaduto ad una coppia di coniugi, rea di non
essersi attivata per trovare una soluzione idonea a limitare i
rumori provocati dal proprio cane, con grave disturbo della
quiete e delle
quotidiane occupazioni di tutto il vicinato.
In quale fasce
d'orario è possibile usare gli elettrodomestici
rumorosi?
Esistono delle norme che disciplinano gli
orari di utilizzazione degli elettrodomestici rumorosi nelle
abitazioni condominiali?
Si pensi a lavatrice, aspirapolvere, trapani, ecc.
La risposta non è univoca, ossia tali norme possono esistere e per
saperlo bisogna guardare a
due tipologie di fonti normative:
Perchè è
sempre necessaria l'autorizzazione per trasformare in vano
abitabile il sottotetto.
Vietato iniziare i lavori
senza l'autorizzazione scritta degli organi competenti della
regione.
Questione di spazio. In passato, i locali sottotetto, non destavano
alcuna particolare attenzione essendo considerati, dal punto di
vista civilistico, meri “locali di servizio” e, dal punto di vista
urbanistico, come dei volumi tecnici.
Ecco perchè il
conduttore può usufruire del beneficio fiscale derivante dalla
ristrutturazione dell'immobile
Per ottenere il
beneficio fiscale derivante dalla ristrutturazione dell'immobile
non è rilevante la proprietà del bene, ma l'inerenza delle spese di
ristrutturazione.
La Corte di Cassazione, nella sezione tributaria, con la sentenza
27 marzo 2015, n. 6200 ha stabilito che, per detrarre l'Iva sulle
ristrutturazioni degli immobili, non è necessario
essere proprietario dello stesso immobile, ma basta esserne
l'inquilino.
Breve focus
sulla targa condominiale
La targa dell'amministratore
condominiale ha rappresentato una delle novità introdotte nel
codice civile dalla legge n. 220/2012 – la così detta riforma del
condominio – anche se in realtà molti comuni già la prevedevano in
base ai propri regolamenti locali.
L'art. 1129, quinto comma, c.c. ha specificato che:
Sul luogo di accesso al condominio
o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è
affissa l'indicazione delle generalità, del
domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
dell'amministratore.
L'assemblea
può obbligarmi a pulire le scale a
turno?
Recentemente l'assemblea del condominio in cui
vivo, nell'ottica di un ridimensionamento dei costi di gestione, ha
deciso di recedere dal contratto di pulizia delle scale con
l'impresa affidataria del servizio ed ha deliberato che le scale
debbano essere pulite ogni quindici giorni con turni che vedono
coinvolti tutti i condòmini.
Gli impianti
elettrici di proprietà comune e quelli di proprietà
esclusiva
In un edificio in condominio possiamo
distinguere due impianti elettrici:
a) quello di proprietà comune;
b) quelli di proprietà esclusiva.
Gli impianti elettrici, dice l'art. 1117 n. 3 c.c., sono comuni
“fino al punto di diramazione ai locali di proprietà
individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti
unitari, fino al punto di utenza”.
Come ogni impianto indicato nel d.m. n. 37/08 anche quello
elettrico condominiale deve possedere
determinati requisiti che devono risultare da specifiche
certificazioni.
Montascale
per disabili in condominio, come va ripartita la
spesa.
Nel condominio in cui vivo è stato installato un
montascale per disabili; l'amministratore ha
ripartito la spesa in base ai millesimi di proprietà. E' corretto?
E le spese di manutenzione? Come dovranno essere
suddivise?
Queste le domande che ci sono state poste da
un nostro lettore.
Per dare una
risposta bisogna, prima d'ogni cosa, chiarire chi ha deciso questa
installazione.
Lasciare la bicicletta nell'androne
condominiale
Ogni condomino ha diritto di usare le
parti comuni nel modo che più si confà alle sue esigenze, purché
ciò non comporti una modificazione della loro destinazione d’uso,
un’alterazione del decoro dell’edificio o una lesione del pari
diritto degli altri condomini. Questo, in sostanza,
quello che dice l’art. 1102 c.c.
Cadono le
foglie sul tetto del vicino, nessun risarcimento del
danno.
Il danno futuro non è risarcibile, se non
adeguatamente provato Il fatto. Il sig. Tizio agisce
in giudizio nei confronti del fratello.
Quando
l'amministratore può agire autonomamente per il recupero dei
crediti
L'amministratore di condominio può agire
autonomamente, senza la preventiva delibera assembleare, solo per
crediti derivanti dalla ordinaria attività di amministrazione Il
caso L'Istituto Autonomo Case Popolari (IACP) di Avellino conveniva
in giudizio l'assegnataria di un alloggio in un immobile di
edilizia residenziale pubblica, per ottenerne la condanna al
pagamento delle spese relative ai lavori di manutenzione
straordinaria eseguiti sull'immobile medesimo. Costituitasi, la
convenuta contestava
specificamente il difetto di legittimazione attiva dell'Ente.
Cosa succede
quando si revoca il contratto di comodato d'uso?
Tempo fa ho concesso ad un mio conoscente un appartamento di mia
proprietà in comodato d'uso. Adesso mi servirebbe e vorrei
chiederglielo indietro; siccome per vari motivi nel frattempo i
nostri rapporti si sono incrinati, avrei necessità di agire nel
migliore dei modi,
cioè senza commettere errori. Che cosa devo fare?
A partire dal
2015 subentra il nuovo CU 2015 con nuovi dati e
funzioni.
Il Condominio degli edifici è un "sostituto d'imposta", ovvero è
chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di
imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi
riferibili ed anche a titolo di acconto, deve esercitare la rivalsa
se non è diversamente
stabilito in modo espresso
Ecco
perchè non è ammessa la trasformazione di un bene comune in bene
esclusivo
Non è ammessa la trasformazione di un bene
comune in bene esclusivo di uno dei condomini
con deliberazione
non assunta all'unanimità
L'ENEL non può
ritenersi responsabile del black-out.
Black-out nazionale verificatosi il 27 e 28 settembre 2003. Il
Tribunale di Benevento riforma la sentenza emessa dal Giudice di
Pace che aveva condannato l'Enel al risarcimento dei danni subiti da alcuni
utenti in occasione del, giungendo a conclusioni opposte.
Transazione a
seguito di decreto ingiuntivo per quote condominiali
Che cosa può fare l'amministratore se a seguito della notifica di
un decreto ingiuntivo per l'omesso pagamento di quote condominiali
il condomino ingiunto chiede di trovare un accordo sul
pagamento?
Catasto. Per la raccolta dei dati forse saranno
coinvolti direttamente proprietari ed amministratori di
condominio.
Le ipotesi allo studio. La riforma del catasto proceda spedita
anche se si cerca di affrontare una delle questioni più spinose: la
raccolta dei dati utili per la realizzazione dei valori fiscali
degli immobili destinazione ordinaria e/o commerciale. L'ipotesi
avanzata, ma ancora non confermata, è quella di coinvolgere
direttamente i Comuni per il rilievo dei dati. In seconda battuta
si potrebbero coinvolgere anche i
professionisti tramite apposite convenzioni e contestuale rimborso
spese per l'attività svolta.
Revisione
caldaia, quando deve essere effettuata.
La normativa di riferimento per quanto riguarda manutenzione e
funzionamento degli impianti di riscaldamento è rappresentata dal
d.p.r. n. 74 del 2013.In prima istanza è necessario operare una
distinzione tra manutenzione ordinaria della caldaia (quella che
viene comunemente detta revisione) e controllo dell'efficienza
energetica degli impianti termici, ai più nota (in parte
erroneamente, vedremo perché) come verifica
biennale.
Quando il cane
imbratta la facciata del condominio cosa rischia il
padrone.
Quando la buona
educazione può evitare una condanna.
Il caso. Un uomo
viene accusato dal proprietario di un edificio dichiarato di
notevole interesse storico architettonico, ubicato nel centro di
Firenze, di aver imbrattato la facciata dell'immobile
permettendo che il cane vi orinasse sopra. Il giudice
di pace aveva accolto le ragioni del proprietario del palazzo, ma
il Tribunale di Firenze
ha accolto, invece, l'appello del padrone del cane.
Se i cani non
disturbano più persone non c'è nessuna rilevanza
penale.
Il fatto non ha rilevanza penale se non è
potenzialmente idoneo ad arrecare disturbo ad un numero
indeterminato di persone.
La controversia nasce
dall'impugnazione di una sentenza di condanna alla pena
dell'ammenda, inflitta ai proprietari di alcuni cani, giudicati
colpevoli di non avere impedito il continuo abbaiare dei loro
animali (art. 659
c.p. - reato di disturbo alle occupazioni e al riposo
delle persone).
Anche con il
cartello attenti al cane si è responsabili.
Il proprietario può ritenersi esente da responsabilità solo se
prova che il fatto si è verificato a causa di un evento
imprevedibile, inevitabile e assolutamente
eccezionale.
La controversia oggetto del provvedimento in
commento origina dalla richiesta di risarcimento dei danni presentata dalla
vittima dei morsi di un cane nei confronti del proprietario
dell'animale.
Bollette per
il consumo dell'acqua. Sempre più elevate.
La
spesa sostenuta per il consumo d'acqua per l'abitazione principale,
secondo i dati Istat, cresce negli ultimi cinque anni del
74%.
Un salasso. Le famiglie italiane
vanno incontro a bollette dell'acqua sempre più care e,
paradossalmente, spendono molto meno per l'acqua minerale
imbottigliata. Infatti, la spesa mensile che va sotto la voce
"acqua per l'abitazione principale" è significativamente aumentata,
del 74%, passando dai 12,16 euro del 2008 ai 21,18 euro del 2013.
Al contrario, la spesa per l'acquisto dell'acqua minerale, dal 2012
al 2013, è scesa del 4,5%, di
11,42 euro: la metà della spesa per il servizio di acqua per
l'abitazione.
La prima casa
è impignorabile?
Sto passando un brutto periodo
economico e mi aspetto da un momento all'altro che i creditori si
facciano vivi per recuperare le somme che gli devo.
Non ho molto da perdere, certo sono proprietario della casa in cui
vivo. Ho sentito dire che sotto una certa soglia, se non ricordo
male 20.000 mila euro non è possibile seguire alcun pignoramento
immobiliare e che comunque siccome la mia risulta essere prima casa
essa è comunque impignorabile. È vero?
Canone Rai,
lo paga l'inquilino o il proprietario?
Lo scorso anno sono entrato a vivere in un appartamento in affitto
completamento ammobiliato, pensate che non ho dovuto comprare
nemmeno le posate: quest'anno a febbraio il proprietario di casa mi
ha chiesto di corrispondergli in canone Rai. Dice che siccome in
casa ci vivo io, la spesa spetta a
me. E‘ vero?
E' obbligatorio
riconsegnare l'appartamento con le pareti
pitturate?
Ho abitato per otto anni (contratto
quattro più quattro) in una casa che adesso ho lasciato perché è
scaduto il contratto. È sorto un problema con il proprietario: lui
dice che avrei dovuto lasciare l'immobile pitturato a nuovo. Io,
però, ricordo che al momento in cui sono entrato lui non me l'ha
lasciato in quella condizione,
tant'è che fui io a provvedervi. Chi ha ragione?
Revoca
dell'amministratore, perchè è necessario ricorrere alla
mediazione.
Il Tribunale di Padova ha recentemente
ritenuto necessario l'esperimento della mediazione civile.
L'amministratore di condominio degli edifici può essere revocato in
ogni tempo da parte dell'Assemblea dei condomini, con la stessa
maggioranza prevista per la nomina, oppure con quella
maggiore stabilita dal regolamento di condominio.
Anticipare le
somme dovute dal condomnio moroso e ripartizione delle sue quote
tra gli altri comproprietari
In molte compagini condominiali è usuale imbattersi in una
situazione di morosità di uno o più condomini. In queste
situazioni, il fatto è notorio, diveine estremamente difficile per
l’amministratore garantire la normale erogazione dei servizi
comuni. Ciò pur ipotizzando che tutti i conti siano in ordine e che
il mandatario si sia mosso per il recupero del credito. I tempi
della giustizia (ottenimento del decreto ingiuntivo
provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. più eventuale
procedura esecutiva) sono di gran lunga più lunghi rispetto alle
scadenza che i fornitori di servizi (soprattutto quelli
industriali, es. luce, gas, ecc.) impongono alla propria
controparte.
Perchè il voto
per delega deve essere espresso al momento della
deliberazione
Non è consentito inviare un voto scritto all'assemblea dei
condòmini, ma solo di partecipare tramite un delegato che poi vota
nella fase deliberativa Il rapporto tra condomino delegante e
delegato a partecipare all'assemblea dei condòmini viene ricondotto dal
Tribunale di Cagliari con la Sentenza n. 259 del 29-09-2014 alle
regole sul mandato con rappresentanza.
Perchè
è necessaria la partecipazione di tutti i condomini per le cause
sulla proprietà comune.
Agire per difendere un bene comune, o di proprietà esclusiva, così
come difenderne la proprietà esclusiva o reclamarla difendendosi
sono atti processualmente distinti. La differenza – a prima vista
meramente lessicale – sta nella diversa natura degli effetti
sottesi alle azioni intraprese. In buona sostanza chiedere
l'accertamento della proprietà di una parte dell'edificio in condominio è cosa
ben diversa da difendere quel diritto.
Di chi è la
canna fumaria contenuta nel muro divisorio
La canna fumaria inserita nel muro divisorio tra due immobili fa si
che questa possa essere per ciò solo considerata automaticamente in
comunione tra i confinanti?
Questa, in estrema
sintesi, la domanda cui sono stati chiamati a dare risposta i
giudici della Suprema Corte di Cassazione.
La casa
rappresenta una bene fondamentale.
Per tali motivi è
necessario proteggerla e tutelarla adeguatamente da eventuali
rischi e pericoli. Anche se statisticamente non è possibile
prevedere con certezza tutti gli eventi dannosi suscettibili di una
copertura assicurativa, recentemente alcune compagnie di
assicurazione stanno elaborando nuovi contratti al fine di poter garantire
le diverse esigenze.
Per le
ristrutturazioni non sarà necessaria l'autorizzazione del Comune ma
solo una semplice comunicazione. Obbligatoria la presenza di un
professionista.
Annunciato con tanti proclami, finalmente
venerdì scorso si è concluso il Consiglio dei Ministri con cui si
sono delineati i punti essenziali del decreto legge
Sblocca Italia che contiene una serie di
misure in merito alla semplificazione edilizia. Tredici sono gli
articoli dedicati all'edilizia domestica. Ma è opportuno rilevare
che i tecnici, sono tutt'ora al lavoro, per individuare
le coperture necessarie.
Libretto impianti,
ecco le critiche arrivate da diverse associazioni di
consumatori.
Come è ben noto da tempo, il D.M. 10 febbraio 2014, di attuazione
del D.P.R. 74/2013, ha previsto fra le novità introdotte,
l'adozione obbligatoria dei nuovi libretti per gli impianti
di riscaldamento e condizionamento. L'obbligatorietà scattata il 15
ottobre tuttavia, ha suscitato un nuvolo di polemiche, di
incomprensioni nella compilazione, di incertezze fra i tecnici, gli
installatori e gli
stessi proprietari, anche relativamente ai costi previsti e
prospettati per il rispetto della normativa
Nuovi provvedimenti sui requisiti acustici delle
sorgenti sonore interne agli edifici.
È stata
recentemente pubblicata in Gazzetta la Legge 30 ottobre 2014, n.
161 (Legge Europea 2013-bis - Disposizioni per l'adempimento degli
obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione
Europea) in risposta alle numerose procedure di infrazione a cui il
nostro paese è stato soggetto in materia di sicurezza,
tutela ambientale, energia ed edilizia.
Piove sul
bagnato. Le alluvioni che hanno interessato Genova, Parma e Carrara
hanno nuovamente portato all'attenzione dell'opinione pubblica il
problema delle calamità naturali nel nostro Paese. Una gestione
dissennata del territorio e la mancanza delle misure volte al
risanamento idrogeologico, di cui pure
si proclama da
tempo la necessità, le rendono più frequenti.
Cosa succede
quando un vicino parcheggia nella proprietà altrui?
Tizio
usa un pezzo della proprietà di Caio, suo vicino, come zona di
parcheggio per la propria
autovettura.
Dopo un bel po' di tempo il proprietario del suolo si annoia di
questa situazione ed intima a Tizio di smetterla di comportarsi in
quel modo; quest'ultimo di tutta risposta gli dice che ormai è
troppo tardi perché l'uso s'è
protratto per così tanto tempo che lui ha acquisito una servitù di
parcheggio.
B&B in
condominio, necessario specificarlo in modo preciso ed
inequivocabile se si vuole evitare.
In tema di
esercizio dell'attività di bed and breakfast in condominio, non può
parlarsi di cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare in
esso ubicata, in quanto tale attività si fonda sul fatto che il
servizio è offerto in una civile abitazione.Insomma una cosa è
l'esercizio dell'attività alberghiera in condominio, altro
l'apertura di un'attività di bed and breakfast nella medesima
compagine; questa la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di
Cassazione con la sentenza n. 24707 depositata in cancelleria il 20
novembre 2014.
Dalla seconda metà del 2015, anche se i tempi non
sembrano così certi, potrebbe esserci un'unica tassa sulla casa,
ossia un tributo unico comunale.
La composizione delle nuova tassa. La nuova tassa semplificata
sugli immobili, a piena gestione locale, accorperà la
Tasi (Tassa sui Servizi Indivisibili) e
l'Imu (Imposta municipale unica), che hanno
la stessa base imponibile.
La localtax potrebbe essere inserita con un emendamento del governo
alla legge di Stabilità, come ha confermato anche il
Sottosegretario alla Presidenza del Consiglio che, citando le
parole del Premier, Matteo Renzi, tutto questo sarebbe applicato in
nome di una: «completa
autonomia fiscale dei Comuni».
Se l'impianto
di riscaldamento non funziona bene è possibile chiedere un
risarcimento?
Vi siete mai domandati se è possibile chiedere il
risarcimento del danno per il cattivo
funzionamento dell'impianto di riscaldamento?
Vi è mai capitato, proprio a causa di quel mal funzionamento, di
distaccarvi dall'impianto condominiale e di chiedere i
danni subiti in precedenza, ossia il rimborso delle spese pagate
per il combustibile?
Contratto di
comodato senza determinazione di durata.
Nei
contratti di comodato, quando il
proprietario dell'immobile può esigere la restituzione dell'unità
immobiliare?È utile ricordare che il codice civile prevede due
tipologie di contratto di comodato:
a) quello con determinazione di durata;
b) quello senza determinazione di
durata.
In questo contesto, per rispondere alla domanda che abbiamo posto
in principio, è utile guardare
agli artt. 1809-1810 del codice civile.
Incendio in
casa: i danni li paga il proprietario o il
conduttore?
In tema di danni da cose in custodia,
nella specie di danni conseguenti ad un incendio sviluppatosi in
un'unità immobiliare condotta in locazione, chi risponde del danno
tra il proprietario ed il conduttore?
Alla domanda è
stata fornita risposta dalla sentenza n. 25503 della Corte di
Cassazione depositata in cancelleria il 27 novembre 2014.
Sancita la
nullità sostanziale e formale de contratto di
compravendita.
Secondo la Cassazione l'articolo 40 della legge n. 47/1985 sancisce
un principio generale di nullità per quegli atti di trasferimento
di immobili non in regola con la normativa urbanistica ed anche un
principio di nullità formale.
Il fatto. Dopo aver acquistato un immobile
l'acquirente cita in giudizio il venditore chiedendo l'accertamento
della nullità del contratto a causa delle irregolarità edilizie che
presentava l'edificio ormai non più
sanabili. Il giudizio di primo grado giudizio si conclude con il
rigetto della domanda.
Lavori importanti
e costosi, l'assemblea può deliberarli con il voto della
maggioranza.
L'assemblea condominiale può deliberare
l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria di
notevole entità con il voto favorevole della
maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno
la metà del valore millesimale dell'edificio.
Questa la conclusione che emerge leggendo l'art. 1136, quarto
comma, c.c.; tale quorum deliberativo si riferisce tanto alla
prima, quanto alla seconda convocazione. Si tratta di una
maggioranza assoluta che sottolinea, si pur senza arrivare alla
maggioranza qualificata prevista per le
innovazioni, l'importanza della decisione.
Come comportarsi
quando si scoprono le infiltrazioni in condominio.
Pioggia chiama infiltrazioni d'acqua e problemi in condominio: di
chi sono le responsabilità? Che cosa fare per risolvere il problema
nel più breve tempo possibile?
Partiamo dal dato certo: rispetto ai danni da infiltrazioni, il
proprietario del bene dal quale provengono è responsabile in via
oggettiva quale custode del bene.
La norma di riferimento è l'art. 2051 c.c. a mente del quale:
"Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose
che ha in custodia, salvo che provi il caso
fortuito".
Videsorveglianza, ecco quali sono i criteri da
rispettare.
La Corte Europea interviene sul delicato
tema dei sistemi di sorveglianza privati che riprendono spazi
pubblici, soffermandosi sull'interpretazione della Direttiva 95/46
relativa alla tutela delle persone fisiche con riguardo al
trattamento dei dati personali ed alla libera circolazione dei
dati.
Aumenta
l'iva sul pellett ... caldaia pellett
I tecnici le
chiamano “micro-norme”, disposizioni minori che vengono infilate
all'ultimo momento con il consenso del Governo, ma in realtà sono
delle mance, come quella del rincaro dell'Iva dal 4 al 22% sui
pellet (comma 711) per alimentare le stufe domestiche, che favorirà
le multiutility che distribuiscono gas e che rischia di
uccidere un settore in forte sviluppo.
Tinteggiare
la tromba delle scale, paga l'inquilino o il
locatore?
Partiamo dalla nozione di scale per arrivare
alle problematiche connesse alla ripartizione delle spese ed alla
imputazione al proprietario o al conduttore.
Le scale, com'è noto, sono un elemento
accessorio imprescindibile di un edificio: esse sono funzionali al
collegamento tra i vari piani che lo compongono e alle scale vanno
equiparati i pianerottoli ed i corridoi al piano che
consentono l'accesso alle
singole unità immobiliari di proprietà esclusiva
Installare un
condizionatore nelle zone sottoposte a vincolo,
Attenzione....
Senza la Scia si incorre nella
sanzione ex articolo 44 del Dpr 380/01. L'installazione dei
climatizzatori rientra nel novero degli interventi edilizi definiti
dall'art. 3 Dpr n. 380/01.
In generale, ogni intervento edilizio è soggetto al titolo
abilitativo prescritto dalle norme vigenti in relazione alla
tipologia d'intervento cui esso appartiene. In seguito ai recenti
sviluppi normativi si sono introdotte delle semplificazioni in
materia di edilizia privata. Per cui alcuni interventi edilizi
minori possono essere eseguiti secondo una disciplina semplificata
anche se non completamente scevra da adempimenti burocratici.
Principalmente la disciplina degli interventi edilizi è contenuta
nel D.P.R. n. 380/2001 che traccia una tripartizione tra “nuova
costruzione”,
“ristrutturazione urbanistica” e “ristrutturazione edilizia”.
Efficienza energetica, in attesa di una serie
di decreti.
Molte Direttive Europee sull'efficienza energetica rimangano al
"palo" in attesa di una serie di decreti attuativi ancora da
varare.
Gli analisti energetici in collaborazione e con il coordinamento
degli operatori delle rinnovabili, hanno redatto un dossier di
estremo interesse poiché evidenzia tanto i vuoti quanto le
incongruenze normative,
che impediscono lo
sviluppo della green economy italiana.
Si continua a
pagare l'affitto anche se piove in casa.
Nel caso d'infiltrazioni in un appartamento concesso in locazione,
il conduttore non può permettersi, salvo casi eccezionali, di
sospendere il pagamento del canone, pena la possibilità d'essere
sfrattato. Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la
Suprema
Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 1317 depositata in
cancelleria il 26 gennaio 2015
Gli oneri
condominiali continuando a maturare anche in epoca successiva al
pignoramento non possono essere posti a carico del
condominio.
Il provvedimento emesso dal Tribunale di Padova dibatte sulla
prededucibilità o meno degli oneri condominiali in seno ad una
procedura esecutiva immobiliare intentata da un istituto di
credito, garantito da ipoteca. Il principio. La realizzazione di
una massa attiva, formata da quanto proviene dalla vendita
esecutiva di un immobile pignorato facente capo al patrimonio del
debitore esecutato (art. 2740 c.c.; vedi, ad esempio, l'esecuzione
sul bene di proprietà del condòmino moroso), va distribuita con
gradualità, a fronte della natura del credito da soddisfare e del diritto che
lo assiste.
In base alla nuova Riforma del condominio, il
singolo condomino ha facoltà di chiedere il distacco dall’impianto
centralizzato ma solo a determinate condizioni
tecniche.
Le normative
internazionali, riguardanti gli impianti di climatizzazione degli
ambienti, sono da diversi anni indirizzate al risparmio energetico
prevedendo in particolare l'isolamento termico degli
edifici ed una sempre più minuziosa regolazione
dei livelli di temperatura dell'aria all'interno degli
ambienti.
La Direttiva,
2012/27/UE andrebbe recepita entro il 5 giugno 2014.
L'introduzione di valvole termostatiche e di ripartitori
elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo
condomino porterà una serie di vantaggi.
In tema
di parcheggio in una parte comune di un edificio in
condominio, qualora uno dei condomini contesti la legittimità della
sosta dell'autovettura di un suo vicino lamentando la violazione
dell'art. 1102 c.c.. il giudice chiamato a valutarne la liceità
deve farlo tenendo in considerazione non solamente il diritto d'uso
del condomino
contestatore, ma di tutti gli altri partecipanti alla
compagine.
All’indomani
dell’entrata in vigore della riforma del condominio, la stampa
generalista, ha dato ampio spazio alla eliminazione del divieto di
detenere animali in condominio, tralasciando di specificare la
tipologia di animali. In realtà
la situazione
risulta molto complessa.
Manca poco al
nuovo appuntamento con la TASI, Tributo per
i servizi indivisibili, componente riferita ai servizi, che insieme
all'IMU (Imposta municipale propria) e alla
TARI (Tassa sui rifiuti) costituiscono la
IUC, l'Imposta unica comunale.
Se il continuo abbaiare di un cane, custodito
nell'appartamento condominiale, supera la normale soglia di
tollerabilità, ed il condomino non si attiva per risolvere tale
situazione, lo stesso è obbligato al risarcimento dei danni patiti
da uno
dei
condomini.
Condannata
una signora che era partita per le vacanze lasciando il proprio
meticcio da solo in casa, pur assicurandogli cibo ed acqua
insufficienti però per tutto il periodo in cui sarebbe mancata e
soprattutto non preoccupando
si minimamente di
abbandonare, di fatto, il proprio animale a se stesso:
Tutte le
principali novità Decreto Legislativo 4 Luglio 2014,
n.102.
Con il Decreto Legislativo 4 Luglio 2014,
n.102, il legislatore ha recepito la Direttiva 2012/27/UE
sull'efficienza energetica introducendo importanti novità in
materia di prestazioni energetiche degli edifici, sia delle
pubbliche amministrazioni che delle imprese e dei privati, con particolare
riferimento agli edifici in condominio.
Il tuo cane fa la pipì? Ed io lo
bastono.
Esistono ancora persone che trattano gli
animali come bestie, quelle stesse persone che alla ragione delle
parole preferiscono quella dei fatti: esistono cioè ancora persone
che ritengono preferibile, e forse anche doveroso, farsi giustizia
da sé, usando la violenza all'occorrenza, senza porsi minimamente il
problema della legittimità delle loro azioni né delle
conseguenze.
Il comodato è il contratto col quale una parte consegna
all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un
tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la
stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito.
Questa la definizione di comodato contenuta
nell'art. 1803 c.c.
Si tratta di un contratto di natura reale, ossia di un accordo che
si perfeziona con la consegna della cosa da
parte del comodante.